サブリース

マンション投資などの賃貸運営を行なう際、もっとも心配なのはマンションやアパートの部屋に入居者が居ない空室期間ができてしまうことです。

商店でいえば売り物を仕入れて用意してあるのに、誰も買ってくれないでずっと売れ残っている状態になります。仕入れには沢山の費用をかけて買い取ってしまったのに売れないというのは、まったく利益が出ないで、仕入れた商品が無駄になってしまうことになります。

マンションやアパートも空室のまま時間だけが経過すると、生ものの食品が傷んでいくように、築年数が経過してしまいますし、人が入っていない住居は目に見えない痛みで老朽化していきます。

この心配をなくすのがサブリースという考え方です。
サブリースとは、一般的に不動産一括借り上げのことを言います。

投資対象の物件を購入する際からこのサブリースを検討していれば、購入の相談とサブリース契約の条件面での相談が一度にできてしまい、銀行ローンの返済計画やリスクマネジメントについても同時に試算することができます。

サブリースで保証してくれる金額は、概ね家賃相場の80%から90%だと言われていますが、細かな数字は契約の際にお互いの協議によって決めることになります。

賃貸運営で一番頭の痛い空室問題を、投資を始めるときからすべて解決してれるこの考え方は、賃貸運営及び不動産投資の初心者できたらぜひ取り入れたいシステムです。

サブリース会社は中長期の計画の元でこうした契約を行ないますから、自分の資産を守る意味で、また長年のビジネスパートナーを作るつもりで、大いに役立てていきたいものです。

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サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

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空室保証

空室保証(くうしつほしょう)  マンション投資 用語集

空室保証とは

不動産賃貸においては、転貸を目的としたサブリースの事を、空室保証と
言うことが多い。他にもサブリース、一括借上げ、家賃保証と呼ぶケースも多い。

オーナーが保有するマンションの部屋を全部を不動産業者に貸し出します。
そしてその業者が入居者を募集するもので、大家さんは入居率に関わらず決まったの賃料を受け取ることが可能だというものです。

新築ワンルームなどでは一戸づつというケースもあります。

注意が必要なのは空室保証契約というのは、借上げ期間が35年とか
30年といった非常に長期であったとしてもその期間の間、当初の借上げ家賃が保証されるのではなく
あくまで2年とか3年で家賃の見直しがある事は知っておかなければなりません。

現在の入居者が出ていって次の入居者が決まるまで相当時間がかかる場合が往々にしてあると思います。
空室の間は家賃収入が入らずに物件を購入(建築)したときに組んだローンを自分で払わなければなりません。

そういったことにならないようにリスクヘッジする為には 空室保証を使えば、
入居者がもし見つからず、空室が続いたとしても安心です。

大家さんとしては、毎月いくらかの手数料を管理会社に支払えば
家賃を保証してもらえます。
安定した収入が得られるのでメリットは大変大きいと思われます。

マンション投資入門講座