マンション投資をするには、やはり東京23区が最適?

マンション投資をするには、やはり東京23区が最適です。

賃貸経営は、郊外や地方でも充分にすることは可能ですが、都市部においては、その安全度はかなり高いといえます。

都市部というのは、例えば政令指定都市のように、法定人口が50万人を超えている都市で、関東地域では横浜市、川崎市、相模原市などがあります。また名古屋市、大阪市、京都市などもこの政令指定都市です。

こうした大都市は、学校や就業場所が多いことから、当然住居が求められます。
とくに学生や若年層の社会人は一人暮らしをするケースが多いため、この住居はマンションが選ばれることが多く、不動産投資に向いているといえるのです。

さらに東京は日本の首都でもあり、東京23区は、他の都市部と比べても圧倒的な人口、学校数、就業施設数があります。
このため、マンション投資を行なった際、ある水準以上の家賃が確保できること、空室率が低いことなどが、マンション経営に最適な理由となっているのです。

また、これからマンション経営を始める人にとって、東京23区は投資に向いている物件も多く、どれも価値が高いうえに、その価値が下がる率も低いので、マンション投資を安全に行なうことができるのです。

東京23区は、投資用などに使われる物件の広告も多数配布されます。こうした情報源の豊かさも、23区が不動産投資に向いている理由です。
さらに、入居者に向けた広告や情報配信も活発に行なわれていますから、東京23区でマンション投資を行なう人は、安心して投資用ワンルームマンションの会社に委託しておくことができるというわけです。

他にも考えたいことがありますそれは23区内で盛んに行われている再開発です。
マンション投資に向いている物件が、いま、地域の再開発で新たにたくさん誕生しつつあります。
最近ではスカイツリーの周辺少し前であれば
例えば東京では、品川、大崎などの湾岸エリアが再開発ラッシュとも言うべき状態で、マンション投資に最適な物件が次々に誕生しています。
また、都心部では港区、新宿区、中央区エリアでも、数々の再開発が行なわれています。
この地域は、意外にも古くからの小さな住宅が集まった密集地帯が数多くあり、それぞれの建物は築年数がかなり経ってしまっていることから、防災意識の高まりもあって、再開発に積極的な姿勢が伺えます。

こうした数々の再開発を見逃す手はありません。
不動産投資を考えるなら、今が大きなチャンスです。

通勤通学がドアツードアで30分以内という物件なら、投資先にもってこいです。

再開発のおかげで、こうした物件がたくさん完成している今なら、マンション経営が初心者の方でも、安心して始めることができるはずです。

再開発の計画は、たいてい地域の行政でも把握していますから、行政の広報紙などを手に入れられれば、随分と早いうちから知ることができます。
もちろん、すでに販売を開始している物件は、マンション経営に向けた工夫もなされているものが多いですから、投資する人にとってはメリットが多数あるはずです。

マンション投資に関心を持ったなら、不動産会社などの営業担当者に相談してみることをおすすめします。
また、たくさん初心者向けセミナーなども開催していますから、ぜひ一度のぞいてみてはいかがでしょうか。

マンション投資

資産価値低下のリスク

マンション投資を行っていると、資産価値低下のリスクを考える必要があります。

地価下落が20年以上も続く現代、まずマンション投資を行う建物ならびに土地、周辺環境や需要などから、適正な評価が重要です。資産価値低下のリスクは、いまの実際の資産価値を適性に判断し、見極めることがスタートですから、これを簡単に考えてはいけません。
急行停車駅からひと駅遠いが、駅からは近い、とか、駅から少し離れているが、商店街がある、あるいは自然環境が豊かで眺望が良い、人気がある住所、など、マンションが建っている立地条件は、書類を読んだだけでは判断できない面が沢山あります。また建物の資産価値も、構造や仕組み、見た目のデザインやサービス等の付加価値など、多角的な視点から資産価値を算出しなければ、真の価値とは言い難いのです。

新築マンションの場合は、すでにマーケティングリサーチを施したうえで、市場のニーズを読んで計画してあるため、資産価値低下のリスクをかなり軽減してあると言えるでしょう。

マンション経営している人は、自分自身が入居者になるつもりで物件を見ることが重要で、その感覚こそ市場のニーズだと思ってよいのです。

資産価値低下のリスクは、建物の劣化等によっても起こることですので、全くゼロにすることはできませんが、こうしたソフト面から価値を補う部分が多く、そのエリアでの物件供給と需要のバランスも大きなポイントです。

不動産投資をする場合は、さまざまなリスクを考慮するべきですが、とりわけ資産価値低下のリスクは長期的な観点で算出しておくことが重要です。

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サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

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