マンション投資でいわれる節税対策と損益通算

 損益通算とは本来の職業以外に所得があった場合に、互いの損益を合算して計上することできる納税法のことです。サラリーマンが得る給与は全額課税所得となるため、控除以外の方法では通常は節税することができません。しかし副収入があり、それが損益通算できる所得であれば、場合によっては節税になることがあります。
 損益通算は赤字の所得を黒字の所得から差し引いて残りを課税所得とするものです。給与は全額黒字の所得ですから、副業としている損益通算できる所得が赤字になった場合、その赤字分だけ給与額から差し引き、課税所得を減額することができるのです。給与は通常は源泉徴収を受けているため、具体的には確定申告により、過払い分を還付してもらうことになります。
 所得はどれでも損益通算できるわけではありません。損益通算できる所得は、土地や建物の権利などを貸すことで生じる家賃などの不動産所得、自営業者が事業によって得る事業所得、資産を譲渡したり贈与して得る譲渡所得、山林を伐採したり譲渡した場合に生じる山林所得などに限られ、それ以外の所得は損益通算ができません。独立して損益を計上する分離課税となります。
 株主が投資した企業から受け取る配当所得や、懸賞や福引きの賞金、競馬や競輪の払戻金、保険の満期返戻金といった一時所得などは損益通算ができない分離課税となります。また雑所得といって、年金や著述家や作家以外の人が得た原稿料や印税、講演料、放送出演料、為替差益で得た損益も損益通算はできません。
 また、損益通算によって節税できるのは副業の所得が赤字になった場合だけなので、事業収支としては喜んでばかりもいられない節税方法でもあります。

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マンション投資とマネープラン

マンション投資とマネープランを考えることは、投資を始める人にとっては重要なテーマです。

マンション投資を行なうにあたっては、自己資金をどのように調達するか、そしてその後のローンの支払いや月々の財務をどのようにするか、金利や修繕費なども含めて総支払い額がどの程度と見積もることができて、賃料や利益はどうなるのか、まずは試算しておくことが大切です。

このマネープランのシミュレーションは投資を始めるときはもとより、少なくても1年に一度、理想は3か月に一度の割合で見直すことも大切です。

とくに長期金利上昇や消費税率引き上げなどが懸念されている昨今、利回りは日本経済全体の動きによっても大きな影響を受けますので、小さな材料も見逃すこと無くマネープランに反映させて、リスクマネジメントをしておくことが大切なのです。

長い人生におけるマネープランは投資を行なう人の人生設計にも当てはめてみる必要があります。
結婚、育児、子供の教育、子供の結婚、定年など人生の節目とともにお金の計算をしておくことで、収支シミュレーションも現実的になります。

またマンション投資においてはキャッシュフローのマネープランも重要です。
賃料の収入、管理費や修繕費、税金といった経費のキャッシュフローについてもシミュレーションしておかないと、資産が増えているはずなのに手元の現金が足りないという矛盾した事態も起こってしまいます。

マンション投資とマネープランは、投資家にとって二つでセットであると考えておいたほうがよいでしょう。

マンション投資

法定準備預金

マンション投資するときに現金で買われる方もいますが大部分は融資を利用して物件を購入しています。
ですからマンション投資において融資の知識は大変重要で知っておくべきことがたくさんあります。
法定準備金は知らなくても大丈夫な言葉ではありますが、知っておくとだから融資の基準がこうなっているんだと納得させられる部分も出てきます。
法定準備預金とは、民間の銀行などの金融機関に義務づけられている準備金のことを指しています。
具体的には、民間の銀行など金融機関は預貯金者が預貯金を引き出すことを想定して、預貯金の一定割合の現金を日本銀行に預けておくことを義務づけているものです。

これは1957年に施行された「準備金制度に関する法律」に基づいており、金融機関に対して保有する預金の一定割合以上の金額を、一定期間の間に日本銀行の当座預金に預け入れることを義務づけた制度です。

この預け入れを義務づけられた最低金額を「法定準備預金額または「所要準備額」と言います。
準備預金制度の対象となっている金融機関は、銀行や一定規模以上の信用金庫など預金取り扱い機関です。

準備預金制度は、金融政策の一環として導入されました。
例えば日本銀行が準備率を引き上げると、金融機関は日本銀行に保有している当座預金残高を増やさなければならなくなります。
金融機関はこのお金を調達するために、企業などに融資していた資金などを回収する必要が起こり、貸し出しが減少することからマネーサプライも減少し、金利が上昇に転じます。

反対に準備金率が引き下げられると、金融緩和となって金利が低下します。
こうした操作を支払準備率操作と呼んでいます。

定期預金など流動性が低い預金の準備金は、普通預金などの流動性の高い預金と比べると低くなっており、同じ預金種においては預金残高が増えると準備率が高くなるように定められています。

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