甘い勧誘

マンション投資勧誘の注意点「高利回り」

 これからマンション投資を行おうかと考えている方を、甘い勧誘で誘う文言がネット上にも多く見られます。

ある程度の不動産の知識があれば、それが甘い見通しによるアナウンスであることを見破ることは可能ですが、初心者の方のなかには惑わされてしまう方も少なくないものと思われます。

とくに注意しなければならない文言に、不動産投資のメリットとしてあげられることが多い「高利回り」があります。

 マンション投資の高利回りを実現するためには、高い入居率を前提としなければなりません。
とくに地方物件の場合は要注意です。

地方物件は都心に比べて安い物件が多く、中古マンションともなると手ごろな価格で購入できます。

ところが地方のマンションは供給過剰の傾向にあり、入居率を95%以上にするというのは、かなり難しいのが現状です。

 どんなに安い物件でも入居者がいなければ収入が得られないので利益が確保できません。

そればかりか、維持費や税金の面でかえってマイナスに陥り、損を承知で手放さざるをえないことも少なくないのです。

 そもそも不動産投資は「投資」という言葉がつけられている点から、すでに人をまどわしているようにも思えます。

マンションを購入してそれを貸し出し、そこから収入を得ることを前提としている以上、それはたとえワンルームといえども、投資というよりもマンションの経営者になることを意味します。

初心者の方はそれを肝に銘じることをお薦めします。

 また、とくにマンション投資は初めてで資金に余裕のある方は、高額にはなりますが入居率が見込める都心部の単身者用区分所有物件からはじめられることをお薦めします。

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中古のワンルームマンション投資と新築のワンルームマンション投資

格安の中古のワンルームマンション経営と新築のワンルームマンション経営
こちらを比較してみましょう。

マンション投資をする際、どちらにするか悩まれる人もいるでしょう。

ここで取り上げさせていただく中古物件は築古の築15年以降の物件を指します。

不動産投資を行うにあたり皆様 当然、投資効率の良い物件で運用したいと思われる方が
ほとんどかとは思いますが如何でしょうか?

世の中には表面上の利回りが15%以上の高利回り物件や1000万円を切るような
中古物件というものも実際には多く存在いたします。

しかし、それらのほとんどが築20年以降のバブル期に立てられた物件になります。

その様な高利回り物件の特徴は
・立地が良くない(土地が安い)
・建物が古い
・建物が傷んでいる などのケースがほとんどです。
そういった物件は当然、賃貸がつきにくく空室や家賃滞納などが続き
建物がスラム化してしまい資産価値がなくなってしまうケースが多く見られます。

ピックアップしました要注意物件の特徴がこちらになります。

・駅から遠い(徒歩10分以上)
・地方都市物件
・郊外物件
・セキュリティーが不十分な物件
・管理組合が機能しておらず荒れ果てた物件
・18㎡以下の物件
・ 3点ユニットバス
・耐震性に問題がある( 旧耐震法以前(1981年以前)の物件)
・長期修繕計画がたっていない物件
・瑕疵物件(ひび割れ・漏水)
・心理的瑕疵物(特殊な諸事情のあった)

それに比べて昨今のマンションであればここ数年で法改正がめまぐるしく
行われ所有者にとって安心して投資を行える環境になってきているということはいえます。

収益不動産とは

収益不動産とは
収益不動産とは、収益の見込める不動産のことをいいます、
収益不動産は収益が高ければ高いほうがいいと思っている方も大変多いのですが、
そうとも限りません。
もちろん、同じリスクで長期的に見ても同じ様に収益が見込めるなら、収益が高いほうがいいのですが、
それなら、みんなが収益の高い不動産物件ばかり購入し、収益性の高い物件の価格は上昇し、
利回り、物件価格は同じようになります。
なぜ、そうならないのか表面上の収益性はあてにならないからです。
その物件の資産価値や空室率、その後の修繕費用、将来的な賃貸需要、様々なリスクやコストを
考えると表面上は収益の高そうな物件でもそうでもないからです。
ですから、収益物件を購入するときは表面上の収益性だけではなく、様々な要因も
考えて投資する必要があります。

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