サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

マンション投資トップに戻る

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項③

マンション投資の滞納保証

滞納保証期間における(免責期間)は会社によって異なるので確認が必要です。
    ・滞納者は1%程度ということで滞納保証は無駄との見解もあるが、起きた場合の
     損害は大きく慎重に検討することが必要である。
    ・また、滞納常習者から家賃を全額回収するのはかなり困難であり検討に値する。
     (プロの業者でもリスクヘッジに使う)

    ・滞納保証でも、委託会社の経営状態には注意が必要。
       滞納保証には代位弁済方式と集金代行方式があり、会社に不安があるときには
       代位弁済方式の方がよい。
       家賃回収を委託した管理会社が倒産すれば、集金した家賃が未回収
       になることもあり得るため
        (賃貸管理だけに徹しているいる会社は危険度は低い) 

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項②
サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項①
マンション投資入門
       

空室保証

空室保証(くうしつほしょう)  マンション投資 用語集

空室保証とは

不動産賃貸においては、転貸を目的としたサブリースの事を、空室保証と
言うことが多い。他にもサブリース、一括借上げ、家賃保証と呼ぶケースも多い。

オーナーが保有するマンションの部屋を全部を不動産業者に貸し出します。
そしてその業者が入居者を募集するもので、大家さんは入居率に関わらず決まったの賃料を受け取ることが可能だというものです。

新築ワンルームなどでは一戸づつというケースもあります。

注意が必要なのは空室保証契約というのは、借上げ期間が35年とか
30年といった非常に長期であったとしてもその期間の間、当初の借上げ家賃が保証されるのではなく
あくまで2年とか3年で家賃の見直しがある事は知っておかなければなりません。

現在の入居者が出ていって次の入居者が決まるまで相当時間がかかる場合が往々にしてあると思います。
空室の間は家賃収入が入らずに物件を購入(建築)したときに組んだローンを自分で払わなければなりません。

そういったことにならないようにリスクヘッジする為には 空室保証を使えば、
入居者がもし見つからず、空室が続いたとしても安心です。

大家さんとしては、毎月いくらかの手数料を管理会社に支払えば
家賃を保証してもらえます。
安定した収入が得られるのでメリットは大変大きいと思われます。

マンション投資入門講座