マンション投資の失敗事例 地方都市編

マンション投資を失敗された方もやはりいます。
失敗した事例をいくつか取り上げてみましょう。
Aさんは、6年前に福岡県の博多に投資目的でマンションを購入しました。
最初は、入居もつきAさんのマンション経営は順風満帆のようでした。
その後最初の入居者が出た後が問題でした。
景気悪化の影響もあり次の入居者が
なかなかつかず6ヶ月も空室のままだったのです。
あまりにもつかないので不動産業者に相談すると
「今、景気も良くないしこの家賃では、空室だらけの博多では難しいのでさらに家賃を下げましょう」

という答え。
購入するときには福岡は人口も多いし家賃は、下がりづらいという話だったはず、
どうしてこうなったのか?
確かに景気は良くないしかし、それを考慮して家賃は下げて募集をしたのに
まだ、下げないと入居がつかないのかと大変ショックをうけたそうです。
それでは持っている物件を売って何とかしようと考えたAさんは、
さらなるショックをうけました。
売ろうと不動産会社に査定してもらったところ購入金額から大幅に下がっていたからです。
こんな金額じゃ借金も返せないと思ったAさんは売ることは一旦やめて家賃を大幅に下げ入居付けを
することにしました。
元々利益もほとんどなかったのに家賃を下げたせいで月々の持ち出しも大きく広がりました。
Aさんは売るに売れず貸しても大赤字という八方ふさがりの状態になりました。

博多のワンルームは供給過多でものすごく家賃が下がってしまっていたのです。
不動産の資産価値の維持率は立地によって大きく左右されます。
東京の都心部や再開発のエリアなどであれば大きくは不動産価格が下落しませんが、
郊外や地方都市だと大幅に下がるケースがほとんどです。
このあたりは注意が必要です。

マンション投資 失敗

空室になった際の注意点

マンション投資 空室になった際の注意点

     ・一昔前と違い退去時のリフォームやクリーニング(清掃等)費用は
      オーナー負担であることを認識しましょう。
       一昔前まではその部屋を借りていてそこから引っ越すことになったりして
       退去する際には「原状復帰」といって、敷金から差し引くことが多かったのですが、
       現在、東京都では2004年に賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)を制定されました。
       それ以降、経年劣化・通常の使用による損耗の復旧は賃貸人負担になり
       故意、過失等による損耗の復旧に関しては賃借人負担となりました。
       これは、東京の物件だけに限ったことではなく全国的にそのような流れになって
       おります。
       きちんとした賃貸管理会社では以前住んでいた人の気配が残らないように
       業者と上手く連携して丁寧なリフォーム、清掃(原状回復工事)を行ってくれので
       管理会社選びも重要。

マンション投資のリスクとそのヘッジ方法(空室のリスク)

マンション投資

マンション投資のリスクとそのヘッジ方法(空室のリスク)

マンション投資 空室のリスク

区分所有などのワンルームマンション投資で一番最初に思いつくリスクといえば
この空室のリスクではないでしょうか?
一棟モノの投資と違い区分所有マンションを1つしか持っていなければ、
入居率は入っていれば100%出て空室になってしまえば0%となってしまいます。
これはワンルームマンション経営においては大きなリスクとなります。
このリスクをヘッジしていくためにどうすればいいのでしょうか?

     ・空室のリスクをヘッジするための3つのポイント
     この空室のリスクをヘッジ出来れば、同時に
     物件価格の下落リスク、流動性のリスク、、家賃下落のリスクへ
     の対処も出来たことになります。
     それは、賃貸需要と空室のリスク、物件価格の下落リスク、流動性のリスク、
     家賃下落のリスクは密接な関係があるからです。

     「好立地の物件を選ぶ」  ・・・賃貸需要のあるエリア
     「商品力のある物件を選ぶ」 ・・・競争力のある部屋
     「賃貸募集に力のある不動産会社を選ぶ」 ・・・入居者募集に強い不動産会社、賃貸管理会社
     ・いかに営業力のある賃貸管理会社を選ぶかが極めて大事なポイント    
     ・家賃保証・空室保証などの契約をしている場合、管理会社も早急に入居者
      を決めようと組織的に動いてくれる。
     ・地元の不動産会社とよく意思疎通し、自物件の入居者を決めてくれたら
      広告費を多く付ける約束したり、営業マンに個別に謝礼を払ったりするなども
      効果的な方法です。

マンション投資のリスクとそのヘッジ方法
マンション経営入門講座