マンション投資と家賃相場

家賃相場

 マンション投資では収入を上げるために賃料は高いにこしたことはありません。

しかし賃料を上げすぎると入居者がつかなくななり、もともこもありません。このため家賃は家賃相場に合わせて設定せざるをえません。
 たとえばワンルームタイプの場合、10万円以上の家賃がつけられるのは東京23区内でも、よほど立地の良い物件にかぎられ、ふつうは7万~9万円の範囲です。大阪や名古屋や福岡では1LDKでも上限は8万円、それ以上となると駅前の一等地でもなければ入居者を確保するのが難しくなります。
 このようにマンション投資の場合、物件周辺の家賃相場から月々に得られる収入はおおよその予測を立てることができます。

サブリースをする場合はこの相場から1割ほど管理会社や不動産業者に差し引かれます。

これをもとに利回りやローンの返済計画を立ててゆくことになります。これがマンション投資がリスクがコントロールできる投資と言われるゆえんでもあります。
 ただし、家賃相場はけして安定したものではありません。たとえば所有している物件の近隣に大型マンションやデザイナーズマンションが建てばその影響を受けます。

また、近隣の商業エリアなどの衰退の影響も受けます。所有している物件の経年により家賃を下げざるをえなくなることもあります。

最寄駅や沿線の人の流れの変化も無関係ではありません。
 こうした家賃の変動はそのまま収入の変動となり、ローンの返済計画も脅かしかねません。

マンション投資の回収は長期間にわたります。

物件はもとより、立地や周辺環境の将来性も考慮したうえで判断するようにしてください。

マンション投資入門講座

管理費

マンション経営 用語集

管理費とは
共益費ともいう。
マンションなどの集合住宅で、共用部分などを管理するために使われる費用の事です。
管理費を決める方法は、1年間に必要となる費用を一定の割合(各住戸のタイプ別面積
など持ち分割合)に応じて算出するか、マンションの敷地と建物のうち、共用部分を維持管理するためにかかる費用を
実費で清算する方法 と2つのタイプがあります。
管理費用の内訳は、管理員の人件費、清掃委託費、建物や設備の維持管理費用、定期的な保守点検費用、
共用部分の水道光熱費、損害保険料などになります。

マンション経営 家賃保証

マンション投資、不動産投資の家賃保証

マンション経営を行う上で家賃保証は将来の設計が立てやすく将来の設計が立てやすい制度といえます。
サブリース家賃保証制度)には様々な形態がの契約があります。
最も一般的なのは、2年更新の契約です。
この場合の注意点は、当初の家賃がずっと保証されているわけではないという点です。
相場が下がっていけば保証賃料も下がっていきます。

この家賃の値下がりは地域があり、立地によってはほとんど下がらないエリア、
ずっと下がり続けるエリアがあります。
家賃保証(サブリース)を使っている場合も立地や賃貸需要を加味した
将来的な家賃の下落傾向も頭に入れて検討しましょう。

マンション投資入門講座