マンション投資 失敗できないマンション投資

マンション投資やマンション経営は失敗できません。
なぜなら、株式投資のような金融商品とは違い換金性が低く失敗したから売ろうとしてもすぐに売れるようなものではないからです。
いくら自己資金が少なくそれ以外の資金をローンでまかなったとしてもても1~2千何百万の物件を購入いたしますので月々のローン返済額は少ないと4、5万円多いと12、3万円です。
都内のワンルームマンションの管理費と修繕積立金は5000円ぐらいから2万円ぐらいですので両方足したものが月々の支払いになります。
滞納や空室になるとそれがまるまる自分の支払いになります。
1,2ヶ月ならいいのですが半年から1年も続くと大変です。
たとえば、支払い10万円だとして半年間空室で10万円×6ヶ月=60万円は、かなり痛い出費です。
これが払えなくなり物件を売ろうと思っても空室が出てなかなか決まらないような物件は、なかなか売るに売れない。
ローンが支払われず債務不履行で物件の差し押さえ競売といった状況も最悪考えられます。
ですから、購入時にそういった空室などのリスクの無い賃貸需要がある物件を持つことが重要です。
ただし、過度にリスクを怖がる必要はございません。
マンション投資(マンション経営)のリスクの大部分は知っていれば回避出来るものも多いのも確かです。
他の章ではマンション投資のリスクの回避の仕方をやります。

マンション投資入門

滞納に関するリスク

滞納リスクは、空室リスクと同じように家賃の入らない収益性のリスクです。
滞納はとても厄介な問題です。
なぜなら、滞納家賃は実際には手元にお金が入っていないのに税務上は収益があったとして課税されてしまうのです。
滞納はたまってしまうと回収は困難で金額も大きくなります。
また、そこで裁判などになってしまうと莫大な費用がかかります。
ですから、滞納に対してのリスクヘッジは大変重要です。
空室は先ほどの空室リスクの章でもお話いたしましたが、空室期間は収入がありませんので、その期間をできるだけ短縮した方がいいのは当然です。
だからと言って、空室を早く埋めようと、家賃を下げたり入居審査を緩めてしまうと、次は滞納など、他のトラブルが発生いたします。
その他、自分で管理しているの場合オーナーさんが集金できないリスクもあります。
もし、に入居してくれたとしても、毎月必ず入金されるという保証もありません。
家賃回収ノウハウがあるプロの管理業者が回収するのと素人が回収するのでは大きく集金率は変わってきます。
それに、入居者の募集、審査、契約と入居、集金や滞納処理、クレーム処理や入退居の手続き等数多くの業務がございますので大部分の方が賃貸管理を業者にお願いしております。

管理業者に管理をお願いする場合、管理代行方式とサブリース方式の大まかに2つあります。
管理代行は管理会社がオーナーにかわり管理の代行をしてくれるというイメージです。
つまり、マンション経営において面倒になりそうな、入居者の募集や入居促進など管理業務をすべて請け負ってくれるものになります。
管理委託料はサブリースに比べこちらの方が安くて済みます。
空室になった場合や、滞納があった場合の賃料を保証してくれるわけではありません。
しかし、サブリースより手取りが多くなるので、都心部などの人気エリアではの比較的空室リスクが少ないため、こちらを利用する方が多くなります。

管理代行は、滞納家賃があってもその管理会社の収益を圧迫するわけでは無いのですが、サブリースであれば空室や滞納はその管理会社の損失になります。
滞納リスクを回避するのもサブリースは非常に有効です。

最近では滞納保証という商品も出ていて滞納だけであればそれで回避することも可能です。

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