長期保有がおススメな訳

 マンション投資は投資は金融機関から融資を受けて投資用マンションを購入し、その物件の入居者から得られる家賃を
収益の目的とする投資法です。

ローンを組んで物件を購入したとしても家賃収入を支払いにあてるので負担がなく不動産という資産が構築される投資法です。
このため少ない資金でも投資することができますが、その分融資を受ける額は多くなり、返済期間は長くなります。
20年、30年とかかって完済し、ようやく物件が自分の所有物となります。

 もちろん完済する前に物件を売却し、売却して得たお金でローンの残額を支払うことも可能ですが、
通常の投資用不動産は売却時の価格が購入時の価格より安くなっているのが普通です。

特に不動産の土地部分の価値はあまり目減りしませんが、上物である建物の価値は、経年とともに価値が落ちてしまうのが
一般的になります。
ですから地価の高い東京の不動産の価値は落ちづらく、地方の物件の価値が落ちやすいのはこのためです。
他にも要因があり、この考え方以外にも収益を元にした物件の評価法である収益還元法が浸透してきた為もあります。
収益を元にして価値を決めると考えた場合、都心部の物件より地方の物件の方が利回りが高いため価値が高いのではないか?
と勘違いをなさっておられる方もいますが、そうではありません。

収益還元法で考える収益は、純収益です。
ですから地方の物件は、表面的な収益は高そうですが、空室率、運営コストまで考えた実質的な収益はさほど高くありません。
その上、収益還元法には、リスクプレミアムというものも考慮いたします。
地方の物件の場合、これからの人口減問題や様々な部分まで考慮すると決して価値が高いとは言えません。
ですから、都心部の物件の価値を出すときの割り戻す利回りが低く、物件が老朽化しても家賃が落ちずらいので古くなっても
物件価値が落ちづらい傾向があります。

いくら都心のマンションとは言っても景気がよほど良くなるとか、周辺で再開発が起きるとか何らかの要因がないと
短期間の保有で売却すると損をしてしまう可能性も高いです。
金融機関の返済の内訳でも返済当初は利子の割合が多いため元金が減る割合がすくないので、
投資用不動産を購入して短期間の間に売却したのでは、収支がマイナスになる可能性もあります。
 収支をプラスにするためには、ある程度の期間にわたって不動産経営を行い、
ローン残高が売却価格を下回るまで返済しておかなければなりません。

 退職後の不労所得をあてにして投資用不動産を購入される場合は、さらに長期保有となります。
家賃はローンの返済にあてられるので、不労所得として家賃を収入とするためには、退職前にローンを完済して
おかなければなりません。

つまり退職する20年以上前、40代には投資用不動産を購入しておく必要があります。
 不動産投資はこのように長期にわたる投資ですが、投資する目的によっても物件の保有期間は変わってきます。
物件は経年により劣化していきますから、より長期にわたって保有しなければならない場合には、
手ごろな価格で入手できるからといって、中古物件を購入することはお薦めできません。

築の古い中古のマンションですと長期の修繕計画が整備されていなかったりして
ローンを完済し終えた途端に、リフォームや大規模な修繕のために出費を強いられることがあるためです。
利回りが悪くなっても、より長期間にわたる保有に適した新築や築浅の物件をお薦めします。

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中古のワンルームマンション投資と新築のワンルームマンション投資

格安の中古のワンルームマンション経営と新築のワンルームマンション経営
こちらを比較してみましょう。

マンション投資をする際、どちらにするか悩まれる人もいるでしょう。

ここで取り上げさせていただく中古物件は築古の築15年以降の物件を指します。

不動産投資を行うにあたり皆様 当然、投資効率の良い物件で運用したいと思われる方が
ほとんどかとは思いますが如何でしょうか?

世の中には表面上の利回りが15%以上の高利回り物件や1000万円を切るような
中古物件というものも実際には多く存在いたします。

しかし、それらのほとんどが築20年以降のバブル期に立てられた物件になります。

その様な高利回り物件の特徴は
・立地が良くない(土地が安い)
・建物が古い
・建物が傷んでいる などのケースがほとんどです。
そういった物件は当然、賃貸がつきにくく空室や家賃滞納などが続き
建物がスラム化してしまい資産価値がなくなってしまうケースが多く見られます。

ピックアップしました要注意物件の特徴がこちらになります。

・駅から遠い(徒歩10分以上)
・地方都市物件
・郊外物件
・セキュリティーが不十分な物件
・管理組合が機能しておらず荒れ果てた物件
・18㎡以下の物件
・ 3点ユニットバス
・耐震性に問題がある( 旧耐震法以前(1981年以前)の物件)
・長期修繕計画がたっていない物件
・瑕疵物件(ひび割れ・漏水)
・心理的瑕疵物(特殊な諸事情のあった)

それに比べて昨今のマンションであればここ数年で法改正がめまぐるしく
行われ所有者にとって安心して投資を行える環境になってきているということはいえます。

中古の投資用マンションがなぜ売りに出ているのか?

中古の投資用マンションを買うときには物件が相場より安い場合、

その物件が何故、売りに出されたのかを考えた方がいいです。

たとえば、重要な告知事項(事故物件)ではないかどうか?
          (重要事項説明において入居者の自殺の告知義務がある。)
      
オーナーがマンション経営が上手くいかず手放した場合
      (入居者がつかなくて困っているって手放したケースが多い。)
        
空室の多いマンションは理由をチェックしましょう。
          現在、空室ならばいつからか入っていないのか?
          (可能であれば近隣への聞き込みもする)

相続対策で手放したケース
        (まれにだが売却を急ぎ相場より安いケースもありえる。)

相場より利回りが高い場合のチェック
          知り合いや社員を住ませ相場より高い利回りで販売しようとしていないか?  
          空室対策としてとりあえず社員を住まわせて満室を装っていないか?

こういった部分をポイントとしてチェックした方が無難です。

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