マネーサプライ

マネーサプライとは、社会に出回っているお金の量のことです。
これは、毎月、日本銀行が調査をしていて発表します。

この中央銀行である日本銀行を含む、金融部門全体から国家経済に対して供給される通貨の量のことで、一般の事業会社や個人、地方公共団体などが保有するお金の量を指し示しています。

このマネーサプライが増えるということは、社会に出回っている資金が増えたことであり、この資金がモノやサービスを購入するために使われることでインフレを招きます。

出回っている絶対量よりも、時間経過における増加の割合が重要で、増加率が高ければ社会で現金を必要とする割合も高くなっていると解釈され、インフレの目安のひとつともされています。

マネーサプライの指標はいくつもあり、お金の定義の範囲によっても異なってきます。
紙幣や硬貨だけの現金を指すか、預金を含めるかによっても違うため、その指標によっても判断が分かれることから重要なポイントです。

日本では4つのマネーサプライ指標が作成・公表されています。

まず一つ目は、現金通貨と預金通貨(要求払い預金)の合計をM1と呼びます。
二つ目は、これに準通貨(定期預金等)およびCD(譲渡性預金)を加えたものでM2+CDです。
三つ目は郵便局、農漁協、信用組合等の預貯金、全国銀行の信託勘定を加えたM3+CDです。
そして四つ目が債券現先、金融債、国債、投資信託、外債等を加えた広義流動性です。

日本ではM2+CDが代表的マネーサプライ指標として用いられていますが、金融商品が多く出回るようになっているため、広義流動性という指標も重要だと考えられています。

目的によって、複合的な指標の分析と判断が必要な時代となっているのです。

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23区のマンションに投資するのはどうなのか?

マンション投資を行なうならば、まず地域の選定の基準にしたいのが23区にあることです。

東京23区は、日本全国でも人口が多い地域です。
2013年4月調べでは、東京都の人口は13,221,566人、このうち23区の人工は9,002,472人です。
もっとも人口が多いのは世田谷区で885,492人、2位は練馬区の717,570人、3位は大田区の696,439人となっています。
以下、10位の品川区までは36万~50万人です。

人口密度が高い上位3位は、豊島区、中野区、荒川区です。
中野区は副都心に近い場所にありながら、1キロ平方メートルあたり2万人を超える密集地域で、人口密度が最も低い千代田区4、000人以下に比べると5倍になります。

東京23区は、首都機能をはじめとして多くの企業が集まっており、行政、病院、学校、金融機関、商業施設などの生活に必要な機能もきめ細やかに揃っています。
言うまでもなく、電鉄、地下鉄、バス、タクシー、高速道路などの交通インフラが行き届いていますから、仕事をするにも、生活をするにも便利で快適な毎日を送ることができます。

マンション投資は、入居者がいてはじめて賃料が入ってきますので、人口が多い、流入者が多い地域にあることは入居率が高いと予想されます。

空室の期間をできるだけ少なくするためには、都市部に投資物件を持つことがリスク軽減につながります。

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また将来、物件を売却することがあったとしても、都市部の物件であれば売却がスムーズに行くと考えられます。

収益性

マンション投資を行なうときに、最も優先する事項は収益性です。

株式投資や外為投資など、景気や風評など短期的な影響をすぐに受けやすい投資と違って、マンション投資は比較的安全で安定した投資と言われています。
けれど、収益性を無視して投資を行なったのでは元も子もありません。

どのくらいの利回りを目標とするか、自己資金や運用したい資産はどの程度かなどの計画を立てて、合理的に行なうことが大切です。

そしてマンションを購入する際には、購入価格、利回り、入居者の中長期計画、修繕維持の計画などのバランスを考えて、物件を選ぶことが重要です。

入居者から人気が高い都市部の駅近であれば、空室率も低く抑えることができると思われますが、あまりに古い物件では住居設備も古く、敬遠されしまうことも考えられます。
とくに、バスとトイレが一緒になっているユニットタイプは最近の新築建物ではあまり見かけなくなっていますので、入居者目線で考えると別になっているほうが安全です。

建物の造りが豪華で装飾や設備機器がハイグレードだと目を引きますが、その美しさは10年後も20年後も維持できるのか、反対に古さを感じさせる要因にはならないかということも冷静に考えたほうがよいでしょう。

購入時にあまりに高額で、それに対する賃料が長い期間見込めないのであれば収益性は必ずしも高いとは言い切れません。
新築時だけの見た目ではなく、長い年月にわたっての収益性を考えて、無駄のない投資を行ないたいものです。

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