人口減少と日本経済とマンション投資

今までもこのサイトでは人口減少とマンション投資の関係についてお話してきました。

マンション投資における人口は、賃貸経営における需要にあたり、

この需要が少なくなれば家賃の下落の可能性が出てきます。

それでは、これから先の賃貸経営は厳しいのか?

確かに日本全体で考えればそうかもしれません。

こういった人口減少が、起きている中でも人口が増えているエリアがあります。

また、世帯数は、まだ増えています。

もっとターゲットを絞れば、核家族化が進み、単身世帯は増え続けています。

たしかに日本人の人口が減少していることは周知の事実です。

そして2004年をピークに人口が減少し始めている日本。

地方の過疎地域では、集落の平均年齢が70代80代ということも決して珍しいことではなく、50代は若手だと言われるのも日常茶飯事です。

この人口減少は日本経済にどのような事態を引き起こすのか、さまざまなシミュレーションがなされています。

もっとも懸念されているのは社会保障を似担う世代の人口減少です。若年層一人ひとりにかかる負担が大きく、不公平感が募ることも予想されます。

また、人口減少は経済規模全体の縮小につながり、消費力の減少、生産力の減少、ひいては日本の国家経済緑の衰退を示唆する声も少なくありません。

これらの解消法法として、まず労働者人口を増やす手だてとして挙げられるのは、高齢者の社会参加、女性の社会参加、そして外国人労働者の積極的受け入れです。

すでに定年退職した高齢者であっても、秀でた知識、優れた技能を保持している人が、年金を補う程度の賃金で社会参加することは大いに歓迎され、その高齢者は消費者ともなりうるので、経済効果が期待されます。

女性の社会参加については、育児保育施設の確保、夫の育児休暇認定、大手企業における女性役員の登用など、女性が働きやすい環境整備をする必要がありますが、女性は消費傾向が高いので、給与所得者に鳴る事は日本経済にとって多大な利益をもたらすことが予測されます。

最も早く、最も難しいのが外国人労働者の受け入れについてです。
これは居住、労働、社会保障、税金、選挙権など複合的な面からの法整備が重要であり、思考の文化的差異が引き起こす問題なども含めて、識者の検討を経て解決策を見いだすことが求められるでしょう。

今後、マンション経営においても外国人などをとりこんでいくことも必要になってくることでしょう。

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長期保有がおススメな訳

 マンション投資は投資は金融機関から融資を受けて投資用マンションを購入し、その物件の入居者から得られる家賃を
収益の目的とする投資法です。

ローンを組んで物件を購入したとしても家賃収入を支払いにあてるので負担がなく不動産という資産が構築される投資法です。
このため少ない資金でも投資することができますが、その分融資を受ける額は多くなり、返済期間は長くなります。
20年、30年とかかって完済し、ようやく物件が自分の所有物となります。

 もちろん完済する前に物件を売却し、売却して得たお金でローンの残額を支払うことも可能ですが、
通常の投資用不動産は売却時の価格が購入時の価格より安くなっているのが普通です。

特に不動産の土地部分の価値はあまり目減りしませんが、上物である建物の価値は、経年とともに価値が落ちてしまうのが
一般的になります。
ですから地価の高い東京の不動産の価値は落ちづらく、地方の物件の価値が落ちやすいのはこのためです。
他にも要因があり、この考え方以外にも収益を元にした物件の評価法である収益還元法が浸透してきた為もあります。
収益を元にして価値を決めると考えた場合、都心部の物件より地方の物件の方が利回りが高いため価値が高いのではないか?
と勘違いをなさっておられる方もいますが、そうではありません。

収益還元法で考える収益は、純収益です。
ですから地方の物件は、表面的な収益は高そうですが、空室率、運営コストまで考えた実質的な収益はさほど高くありません。
その上、収益還元法には、リスクプレミアムというものも考慮いたします。
地方の物件の場合、これからの人口減問題や様々な部分まで考慮すると決して価値が高いとは言えません。
ですから、都心部の物件の価値を出すときの割り戻す利回りが低く、物件が老朽化しても家賃が落ちずらいので古くなっても
物件価値が落ちづらい傾向があります。

いくら都心のマンションとは言っても景気がよほど良くなるとか、周辺で再開発が起きるとか何らかの要因がないと
短期間の保有で売却すると損をしてしまう可能性も高いです。
金融機関の返済の内訳でも返済当初は利子の割合が多いため元金が減る割合がすくないので、
投資用不動産を購入して短期間の間に売却したのでは、収支がマイナスになる可能性もあります。
 収支をプラスにするためには、ある程度の期間にわたって不動産経営を行い、
ローン残高が売却価格を下回るまで返済しておかなければなりません。

 退職後の不労所得をあてにして投資用不動産を購入される場合は、さらに長期保有となります。
家賃はローンの返済にあてられるので、不労所得として家賃を収入とするためには、退職前にローンを完済して
おかなければなりません。

つまり退職する20年以上前、40代には投資用不動産を購入しておく必要があります。
 不動産投資はこのように長期にわたる投資ですが、投資する目的によっても物件の保有期間は変わってきます。
物件は経年により劣化していきますから、より長期にわたって保有しなければならない場合には、
手ごろな価格で入手できるからといって、中古物件を購入することはお薦めできません。

築の古い中古のマンションですと長期の修繕計画が整備されていなかったりして
ローンを完済し終えた途端に、リフォームや大規模な修繕のために出費を強いられることがあるためです。
利回りが悪くなっても、より長期間にわたる保有に適した新築や築浅の物件をお薦めします。

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頭金ゼロからでもはじめられるマンション投資?

「頭金ゼロからでもはじめられるマンション投資!」
「資金ゼロでもマンションのオーナーに!」こうしたうたい文句が不動産投資の広告に見られます。

これらのセールストークはまんざら間違っているわけではありません。
しかし、では誰でも資金ゼロでマンション経営がはじめられるかというと、そうではありません。
それには条件があるのです。

銀行をはじめとした金融機関は、お金を貸し出すことで利益を得ています。
いつでもお金を貸せる相手を探しているのです。しかしお金が貸せるのなら誰でも貸してくれるわけではありません。
返せる見込みのない相手には貸しません。つまり信用のある相手にしか貸さないのです。
 景気が悪くなると誰でもお金を借りたがらなくなります。
日本は長引く不況で企業が設備投資をしたがりません。

借りても返せるかどうか分からないからです。
そうなると金融機関は借り手が少なくなるため、個人でも将来にわたって安定した収入が見込める相手なら、有利な条件でお金を貸してくれます。

 マンション投資で必要となる資金は、投資をはじめる年齢によって大きく異なってきます。
企業の設備投資が鈍い昨今では、金融機関は信用性が高い相手であれば、個人でも高額の融資を受け付けてくれます。
たとえばある程度の企業に正社員として就職されているサラリーマンの方で、将来性のある若い方なら、少ない資金でも高額の融資が受けることができます。

 不動産投資の場合は土地やマンションといった現物投資なので、その現物が担保となり、より借りやすくなります。

さらに日本では低金利が続いています。
低金利の時には、それだけ利息が安くなるので、より有利な融資が受けられるのです。
具体的には借り入れる年齢にもよりますが、若いうちなら少ない頭金で高額な融資が受けられ、
ローンもより長期のものが組めるため、毎月の返済額は少なくて済みます。
 マンション投資の場合、金融機関から借り入れたローンの返済分は、マンション経営をすることで
得られる家賃をあてることができるため、毎月の返済に追われることもありません。

購入する物件を取り扱っている不動産会社と金融機関との結びつきの強さによっては、
確かに頭金がまったく無くてもマンションを買うくらいの融資を受けられる例もあります。
 しかし、年齢が進んで40代以降になると、将来にわたって長期的な返済が難しくなるため、
相応の頭金か担保がなければ高額な融資が受けづらくなってきます。

どの程度の頭金が必要になるかは借り入れる金額、負債者本人あるいは本人が所属する企業の社会的な信用度によっても違ってきます。
信用度が高ければ高いほど、少ない資金で有利な融資が受けられます。

 不動産投資は長期にわたる投資です。

それだけに投資をはじめる時期は重要です。

より有利な投資を望まれるのであれば、早い段階から検討をはじめることをお薦めします。

 バブル崩壊後、土地の価格は下落傾向が続きましたが、いまが底値とも言われ、
今後は徐々に値上がりに転じると予測する専門家も少なくありません。
不動産に投資するのなら、いまがチャンスかもしれません。

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