中古のワンルームマンション投資と新築のワンルームマンション投資

格安の中古のワンルームマンション経営と新築のワンルームマンション経営
こちらを比較してみましょう。

マンション投資をする際、どちらにするか悩まれる人もいるでしょう。

ここで取り上げさせていただく中古物件は築古の築15年以降の物件を指します。

不動産投資を行うにあたり皆様 当然、投資効率の良い物件で運用したいと思われる方が
ほとんどかとは思いますが如何でしょうか?

世の中には表面上の利回りが15%以上の高利回り物件や1000万円を切るような
中古物件というものも実際には多く存在いたします。

しかし、それらのほとんどが築20年以降のバブル期に立てられた物件になります。

その様な高利回り物件の特徴は
・立地が良くない(土地が安い)
・建物が古い
・建物が傷んでいる などのケースがほとんどです。
そういった物件は当然、賃貸がつきにくく空室や家賃滞納などが続き
建物がスラム化してしまい資産価値がなくなってしまうケースが多く見られます。

ピックアップしました要注意物件の特徴がこちらになります。

・駅から遠い(徒歩10分以上)
・地方都市物件
・郊外物件
・セキュリティーが不十分な物件
・管理組合が機能しておらず荒れ果てた物件
・18㎡以下の物件
・ 3点ユニットバス
・耐震性に問題がある( 旧耐震法以前(1981年以前)の物件)
・長期修繕計画がたっていない物件
・瑕疵物件(ひび割れ・漏水)
・心理的瑕疵物(特殊な諸事情のあった)

それに比べて昨今のマンションであればここ数年で法改正がめまぐるしく
行われ所有者にとって安心して投資を行える環境になってきているということはいえます。

首都圏 投資マンション市場(2011年上期)

首都圏マンション投資の市場は?

不動産経済研究所によると
2011年に1月から6月期に供給された首都圏の投資用マンションは2360戸
前年同期141戸減少している。

2010年の供給戸数は2171戸、2005年には10261戸も供給が
あったことを考えると最近は首都圏の投資用マンションの供給戸数は相当少なくなってきている。

首都圏の単身者は増えていき続けているのに住まいが無いとなれば、
ワンルームマンションの供給不足も考えられる。

一戸平均価格は2419万円、一戸平均専有面積は24.16㎡と昨年の1月から12月期の
一戸平均価格は2397万円、一戸平均専有面積は24.19㎡昨年よりは価格は上昇専有面積が狭くなった。

このデータから2010年度に比べ首都圏の投資用マンションの価格が上昇していることが伺える。

基準地価で東京も震災の影響で下がった記事も出ていたが、首都圏の投資用マンションは、
あまり、影響がすくなかったようである。

また、一旦下がった首都圏の地価も夏あたりから反転してきている気配。

マンション投資

近年の不動産会社の危機といえば

マンション投資市場とリーマンショック

投資マンション会社にとって近年の不動産会社の危機といえばサブプライムローン問題と、
そしてリーマンショックです。
サブプライムローンとは何だったのでしょうか?
知っていいる方も多いと思いますが、個人の収入や資産背景は一切関係なく、
購入する不動産の価値のみに融資をするローンでしたが、不動産の価値の下落が生じた時は、
金融機関側が返済をせまるため、もともと返済能力のない人達は返済が出来ずに、
金融機関側もローンを焦げつかせてしまうという双方にとって、最悪のシナリオとなったわけです。

日本の銀行も、これを見て二の舞にならないように、金融を引き締めました。
不動産投資においての融資でも不動産の価値だけにたよらず、
融資を利用する方の収入や資産背景などに重点をおいて審査をする事により、
より審査が厳しくなり、ごく限られた方のみが取り組める時代となってしまい、
不動産業界のマーケットは大変悪化いたしました。

また、不動産業者に対しても融資の姿勢は厳しくなった為、仕入れができない業者がでてきたり、
売上げはたっていても、事業資金が回らなくなり、黒字倒産をする上場している不動産業者も
多数ありました。

この時期は、不動産業界にとりまして、非常に悪い時期で、倒産の危機の会社も多く
これは不動産業界全体に言える状況でありました。

今は一時期よりはだいぶマシになってきました。
しかし、東日本大震災が起こり、不動産市場の回復に冷や水を浴びせました。
ただ、震災の影響は、不動産市場にとって思ったほどのものではないように感じます。

マンション投資入門講座