マンション経営 取得費

取得費となるものはどんなものでしょうか?
取得費は、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
 なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります

譲渡所得の計算方法は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

ほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

・ 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含む)、
不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

・借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

・ 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

・土地の測量費

・ 所有権などを確保するために要した訴訟費用
(相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。)

・建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

・土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

・既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
などがあります。

実際の取得費が不明の場合、譲渡価格の5%になります。

マンション投資入門講座

マンション経営 相続対策に有利?

マンション経営は相続対策に有利?

マンション投資、不動産投資をして賃貸用不動産を購入した場合、相続の時、
現金や債権などの金融資産に比べてマンションなどの不動産は自体、大変有利です。
金融資産の相続評価額は額面通り100%が課税対象となります。

しかし、マンション経営をした場合は、違います。
建物の評価額は建物と土地の財産評価はそれぞれ別に評価します。建物の場合、財産評価は固定資産税評価額となっていますし、
土地の値段(相続税評価額)は路線価(約 実勢価格の80%)で評価することになっています。
建物の評価額の固定資産税評価額の目安は、だいたい標準的な建築費用の60%~70%ぐらいとなっていますので不動産で相続すること自体、相続対策になります。

しかし、マンション経営など、人に建物を貸している場合は、その建物(貸家)を借りている人がいるため、建物の持ち主といえ勝手に処分でき無いためさらに評価減となります。
したがって、貸家の評価額=固定資産税評価額-借家権の評価額となります。
借家権の評価額は固定資産税評価額の30%となっています。したがって、貸家の評価額は固定資産税評価額の70%となります。
また、土地は、その建物が自用建物ではなく貸家の敷地ならば20%前後の評価減がなされますので貸家付地評価額になります。

賃借人に賃借権があるから、建物は貸家として評価減され、敷地は貸家建付地として評価減されますのでマンション経営は相続税対策として有効だといわれています。

マンション投資をした場合、物件によっても違いますが、だいたいは現金で相続した場合の約3~4割程度となり、
相続には明らかに有利です。

マンション投資入門

投資用マンションローンを長期支払っていくのは難しい?

投資用マンションローンを長期支払っていくのは難しい?

マンション投資 不動産投資 長期ローン
自己資金を少なくして35年などの長期の投資用マンションローンでワンルームマンションを購入する人が増えてきております。
そうしますと月々のキャッシュフローが少なく長い期間返済を続けることになります。
そこに不安を持つ方も多いでしょう。

しかし、家賃収入や節税を繰り上げ返済に回し、早い段階でローンを返済すれば大丈夫です。
マンション経営を行っている殆どの方が、ある程度のまとまったお金(年間50万~100万円)ができると繰り上げ返済にて元本を減らしています。
定年までに無借金にし、定年後は家賃収入で安定した収入を得ることを目指しましょう。