マンション投資の初心者がリスクがあるため避けるべき物件は?

マンション投資、ワンルームマンション経営の初心者がリスクがあるため避けるべき物件は?

    ①立地が悪い(郊外や地方で賃貸需要が将来的に見込めない)

    ②建物自体の耐震性に疑問が残る。

    ③室内洗濯機置き場がない。

    ④延床面積が17~18㎡以下の狭小物件である。

    ⑤駅から離れているいる(徒歩10分以上)

    ⑥入居者が特定企業や特定大学学生に依存
     (通常は利点のように思えるが、企業の拠点の閉鎖や
      大学の移転があっても大丈夫かどうかは考慮すべきである)

    ⑦オートロックがないなどセキュリティが不十分である

    ⑧物件が繁華街の近く
     (利点の場合もあり)

    ⑨周辺の騒音でうるさい。(道路や鉄道など)

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  マンション投資入門講座

賃貸不動産経営の失敗事例

賃貸不動産経営 失敗

よくアパート経営で失敗して先祖代々の土地を取り上げられるなんて話も聞いたことがあります。
土地を持っているような資産家の方でアパート経営するのに初期費用が建築費しか掛からないため、
失敗しずらいはずなのですが、なぜか、土地持ちのアパートオーナーさんの失敗事例が見受けられます。
なぜなのでしょうか?
それは、いくつかの原因がございます。
まず、一つ目は、賃貸需要のない土地にアパートを建設しているケースが多くある為です。
ハウスメーカーは、アパートを建てる事が仕事であり、その後の賃貸経営において入居者を入れることを仕事としてない事が多い為です。
相続税や固定資産税の節税対策のために建設をしましょうとハウスメーカーは言ってきます。
確かに節税対策にはなるかも知れませんが土地持ちの方でも建物の建築費は金融機関から融資を受けて建築します。
そうなりますと月々の支払いが発生いたします。
月々の金融機関返済は建築したアパートに入居者から得られる家賃を原資にして計画していることがほとんどです。
ですから、建築したアパートに入居者が入らないとそもそもの計画が破綻いたします。

もし、土地持ちのアパートオーナーさんが、破綻したとしてもハウスメーカーは建築した時点で利益を確保していますので
、痛手を負いません。

ですから、賃貸経営をするときは、きちんと賃貸需要があるのかどうかは、自分自身で判断しなければ、いけません。

マンション投資

ゆとりローン

マンション投資 マイホーム

皆さんはゆとりローンというものをご存知でしょうか?

ゆとりローンとは、1993年に当時の住宅金融公庫(現在・住宅金融支援機構)が始め
た住宅ローンであり、この制度の導入目的は若くて所得が低い人にも住宅が買えるようにするため
最初の5年間は毎月の返済額をできるだけ抑え、年齢が上がって収入が増えるときに返済が多くなる住宅ローンでした。

当時は「夢のマイホームローン」として注目されました。

一見よさそうに見えるこのローンには大きな欠点がありました。

このゆとりローンが機能するためには、いくつかの条件が必要だったのです。

まず、1つ目に給与所得者の所得が加齢にしたがって伸びつづける。

2つ目に、給与所得者の雇用は生涯にわたって保障される。

3つ目に、地価は必ず上昇をつづける。

こういった前提の上で成り立っていましたバブル以前はそういった状況が、続いていました。

しかし、バブルがはじけそのような前提が成り立たなくなりました。

年齢が上がって収入が増えていかなくなるのにローンの返済金額はどんどん上がり
最後は、住宅ローンが払えなくて泣く泣くマイホームを手放すという人も数多く出ました。

マンション投資と違い自宅を購入する際に組むローンの返済は全部自己負担です。

そのあたりも自宅購入では考慮する必要があります。

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