サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

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マンション投資の滞納リスク

マンション投資の滞納リスク
ワンルームマンション経営のリスクの一つに滞納があります。
このリスクは放置すれば、大変な痛手を負います。
上手くこのリスクを回避する方法を学びましょう。
     
・滞納リスク  滞納トラブルについては、良質な賃貸管理会社であれば様々な対応をして
        発生しないための企業努力をしている。
       たとえば「入居者が家賃を遅れた場合、必ず遅延損害金をとる」
        「入居者の親御さんを保証人にするか、無理なら保証会社を立ててもらう」
        「滞納回避の為には早期解決が望ましいく1箇月以内に決着させる」
        「滞納の常習者は解約する方向に持っていく」
       また、新しい入居者が契約する際にはに独自の審査で
        トラブルの事前回避に努めている。
        ・なるべく法的な処理をしないように心がけ、もし、法的処理が必要になった場合は
         弁護士など専門家に任せる。

    一つの回避策として空室リスクと共通であるが借入しないのも、
     リスクを大きくしない方法で万が一空室、滞納の際、大きな傷にはならない。

    滞納リスクを回避する有効な方法で滞納保証があるが、
    滞納保証会社の倒産リスクを考慮しなくてはならない。

   ・過去に大手でも、リプラス(東証マザーズ上場)などが破綻し、
      家賃が振り込まれなかった事例がある。
  賃貸住宅の滞納家賃保証システムを手掛ける会社で、家賃保証会社(滞納保証会社)としては当時最大手の
    「リプラス」が、平成20年9月24日に負債総額は約325億円で破産。
    大家さんは特に大きなダメージを受けてた大家さんも多かった。
    (その後、賃貸保証事業は、株式会社デジタルチェックに譲渡され、保証債務が引き継がれた)
    その後、平成21年6月に、家賃保証会社(滞納保証会社)「㈱リアルコ」が倒産した。

    
    ・回避策としては毎月入金日に賃料振込を必ずチェック。1日でも遅れることがあったら、
     要注意。調べる必要あり。
    
     

注意事項として
     多くの賃貸管理会社は入居者の属性や連絡先のデータをオーナーに伝え
     ない。個人情報という言い方はあっても必ず契約書の写し等はもらって
     おく。(入居者情報がないと、賃貸管理会社倒産時などに対応がとれなく
     なる可能性があるので入居者情報を頂いておいた方が良い。
     また、翌月分賃料も元の会社口座に振り込まれる可能性があるので
     注意が必要である。)

マンション投資

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項③

マンション投資の滞納保証

滞納保証期間における(免責期間)は会社によって異なるので確認が必要です。
    ・滞納者は1%程度ということで滞納保証は無駄との見解もあるが、起きた場合の
     損害は大きく慎重に検討することが必要である。
    ・また、滞納常習者から家賃を全額回収するのはかなり困難であり検討に値する。
     (プロの業者でもリスクヘッジに使う)

    ・滞納保証でも、委託会社の経営状態には注意が必要。
       滞納保証には代位弁済方式と集金代行方式があり、会社に不安があるときには
       代位弁済方式の方がよい。
       家賃回収を委託した管理会社が倒産すれば、集金した家賃が未回収
       になることもあり得るため
        (賃貸管理だけに徹しているいる会社は危険度は低い) 

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項②
サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項①
マンション投資入門