マンション投資で専門家をうまく使うこと

マンション投資と専門家

よく不動産投資をした後、管理や賃貸経営のあらゆることを
お金が掛かるから専門家に頼まないで自分でやりたがる方がいる。
専業としてやっているのであれば、時間もあるし、いいとは思うのだが、
サラリーマンなどの仕事をしながらするのは、本業などに支障をきたす可能性もあ
る。
また、自分でやることに対して知識も経験もあるのであれば、いいのですが、
知識無くやってしまうと小さなお金を気にして大きなお金を失う危険もあります。

負担になりそうなことは、全て他の人にお願いするこ
ともすごく大事なことで、
特に、不動産の管理、これはお願いした方がいいことが多いです。

物件の管理には、
・入居者の募集
・賃貸借契約
・滞納督促
・敷金の精算
・物件の清掃
・設備類の修理
・入居者からのクレーム対応
・原状回復工事
・請求書の作成送付

のような細々とした仕事がある。

管理費は、不動産業者によって違いがあり、おおむね、家賃の3~8%といった
感じである。
してくれるので、
すぐに次の入居者が決まっている。
仕事をしている人が、自主管理などしていると
滞納が頻繁にあったり、掃除がちゃんとできなかったり、
リフォームの手配に手間取ったりします。
そうすると空室損、滞納による損失が大きくなることもあります。
余計なことまで考えているとストレスがたまり、
本業に影響が出たりします。
そんなになったら副収入を得る為のマンション投資も本末転倒です。

いい管理業者を選べば、不動産の管理の細々として
手間のかかる仕事は、ほとんどやってくれます。
細かいことはプロに任せることによって、手間がかからず、
きっちりと仕事をやってもらえば本業に集中することができるのである。

マンション経営入門講座

マンション投資の滞納リスク

マンション投資の滞納リスク
ワンルームマンション経営のリスクの一つに滞納があります。
このリスクは放置すれば、大変な痛手を負います。
上手くこのリスクを回避する方法を学びましょう。
     
・滞納リスク  滞納トラブルについては、良質な賃貸管理会社であれば様々な対応をして
        発生しないための企業努力をしている。
       たとえば「入居者が家賃を遅れた場合、必ず遅延損害金をとる」
        「入居者の親御さんを保証人にするか、無理なら保証会社を立ててもらう」
        「滞納回避の為には早期解決が望ましいく1箇月以内に決着させる」
        「滞納の常習者は解約する方向に持っていく」
       また、新しい入居者が契約する際にはに独自の審査で
        トラブルの事前回避に努めている。
        ・なるべく法的な処理をしないように心がけ、もし、法的処理が必要になった場合は
         弁護士など専門家に任せる。

    一つの回避策として空室リスクと共通であるが借入しないのも、
     リスクを大きくしない方法で万が一空室、滞納の際、大きな傷にはならない。

    滞納リスクを回避する有効な方法で滞納保証があるが、
    滞納保証会社の倒産リスクを考慮しなくてはならない。

   ・過去に大手でも、リプラス(東証マザーズ上場)などが破綻し、
      家賃が振り込まれなかった事例がある。
  賃貸住宅の滞納家賃保証システムを手掛ける会社で、家賃保証会社(滞納保証会社)としては当時最大手の
    「リプラス」が、平成20年9月24日に負債総額は約325億円で破産。
    大家さんは特に大きなダメージを受けてた大家さんも多かった。
    (その後、賃貸保証事業は、株式会社デジタルチェックに譲渡され、保証債務が引き継がれた)
    その後、平成21年6月に、家賃保証会社(滞納保証会社)「㈱リアルコ」が倒産した。

    
    ・回避策としては毎月入金日に賃料振込を必ずチェック。1日でも遅れることがあったら、
     要注意。調べる必要あり。
    
     

注意事項として
     多くの賃貸管理会社は入居者の属性や連絡先のデータをオーナーに伝え
     ない。個人情報という言い方はあっても必ず契約書の写し等はもらって
     おく。(入居者情報がないと、賃貸管理会社倒産時などに対応がとれなく
     なる可能性があるので入居者情報を頂いておいた方が良い。
     また、翌月分賃料も元の会社口座に振り込まれる可能性があるので
     注意が必要である。)

マンション投資

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項③

マンション投資の滞納保証

滞納保証期間における(免責期間)は会社によって異なるので確認が必要です。
    ・滞納者は1%程度ということで滞納保証は無駄との見解もあるが、起きた場合の
     損害は大きく慎重に検討することが必要である。
    ・また、滞納常習者から家賃を全額回収するのはかなり困難であり検討に値する。
     (プロの業者でもリスクヘッジに使う)

    ・滞納保証でも、委託会社の経営状態には注意が必要。
       滞納保証には代位弁済方式と集金代行方式があり、会社に不安があるときには
       代位弁済方式の方がよい。
       家賃回収を委託した管理会社が倒産すれば、集金した家賃が未回収
       になることもあり得るため
        (賃貸管理だけに徹しているいる会社は危険度は低い) 

サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項②
サブリース(空室保証・家賃保証)などの選択の際の注意事項①
マンション投資入門