滞納保証について

マンション投資やアパート投資をしていてオーナーの悩みのためになるのが、家賃の滞納です。

入居者が何らかの原因で家賃を払ってくれなくなり、そのままずるずると居座られるような状況になってしまうと、家賃が入ってこないばかりか、大切な資産であるマンションやアパートが収益を上げる道具ではなく慈善事業、ボランティの場所のようなことになってしまいます。

まして、長期に渡って家賃を滞納するような人は社会的に問題がある場合が多く、隣接、周辺の住民にも何か迷惑をかけるようなことも起こる可能性が無いとは言えません。

このような家賃滞納という問題を軽減してくれるのが滞納保証というシステムです。

滞納保証とは賃貸物件の管理を委託した不動産管理会社が、集金代行業務のオプションとして行なうことが多いシステムで、入居者が契約で取り交わした指定の期日までに家賃の支払いを行なわなかった時、管理会社が入居者に代わってオーナーに滞納分の家賃を支払ってくれるサービスなのです。

保証会社がオーナーに支払ってくれる家賃は保証会社によって異なりますが、概ね同一の入居者で連続12か月分になっているようです。

この保証料は入居者が賃貸契約をする際に一定の金額を保証会社に支払い、保証されるものです。
オーナーは、家賃の滞納が発生したら保証会社に連絡をします。
保証会社は入居者に督促をしてむれるので、オーナーの煩わしさも解決します。

入居者募集の際に、この保証システムで契約することを提示しておけば、入居者のほうも納得して契約します。

マンション投資入門講座

滞納保証を検討しては?

マンション投資で不安を覚えるのは、入居者の家賃の滞納です。万が一、家賃を滞納されてしまったら、返済しなくてはいけない月々のローンをどうやって返していけばいいのか?
そんな不安は必ず起こるものです。

しかし、心配は無用です。最近ではマンション経営を行なう際に、保証会社や不動産会社がこれらの問題を無くすために、保証をつけてくれるようになりました。
また、家賃を滞納している入居者への督促、集金などを代行してくれる管理会社もあります。

賃貸経営は、家賃収入が収益ですから、家賃を滞納されることは、本当に不安です。
この解消のために、不動産投資をする人を対象とした保証会社がいくつもあります。

クレジットカード会社と提携して、まず入居者が入居申し込み時に厳しい審査を行ない、その審査を通っても、
家賃をクレジットカード会社を通じて毎月支払うというスタイルにするので、マンション投資などをするひとにとっては安心なのです。

クレジットカード会社は、マンション投資をする人にとっては、ある意味で保険のような位置づけになります。
必ず毎月クレジットカード会社から家賃分がマンション投資をしている人に入るからです。

入居者で、家賃を滞納してしまった人がいたら、クレジットカード会社が代わりにその契約者に対して督促を行ないますから、
賃貸経営をしている、部屋のオーナーが直接、入居者と接触することもなく、気まずい思いをすることもないというわけです。

他にも家賃の滞納問題については、昨今さまざまな回避制度が生まれていますので、自分でもよく調べてみましょう。

マンション投資

サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

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