借主 リスク

借主に関するリスク
マンション経営を行う上で気にしなくてはいけないことの一つに借主に関するリスクがあります。
長期的に安定したマンション経営を行う為には、所有物件を綺麗に保つ必要があります。
綺麗に維持されている部屋と、所々劣化(傷、汚れ等)のある部屋があり、両部屋とも同じ家賃ならば、どんな人でも綺麗な部屋を選びます。
物件を綺麗に保つ最大の要素は入居者にあります。
細かい事ではありますが、例えばマンションの共有部分にを散らかす、夜中に騒ぎ出す、等の迷惑行為をしない入居者を選ぶ必要があります。
マンションが入居者のせいで劣化してしまうという事例は少なくありません。
当然オーナーは、空室を避けるための最後の手段ともいえる家賃を下げるという対策をとらざるを得なくなります。
しかし、そうすることで安い家賃目当ての入居者がつき、大切なお部屋を粗末に扱うような負のスパイラルに陥ってしまう可能性があります。

このような事態を事前に回避する為には、信用のある管理会社(入居審査等がある会社)に管理を委託しましょう。
また、1R、1Kの部屋は通常単身者が居住するため、部屋の使用率がファミリータイプに比べ少ないので、設備の劣化も遅く余計な出費を抑えることができます。

マーケットに関するリスク

マンション経営 マーケットに関するリスク

マンション投資で不動産のマーケットを知らないと
不動産投資をして物件を購入した時、相場より高く買ってしまう恐れがあります。
今現在のの不動産市場を把握しておくことでそういったリスクから回避しましょう。

マンション投資のリスク

マンション経営を行ううえで空室のリスクは必ず考えなくてはいけません。
リスクのうち、最大のリスクは何といっても空室のリスクになります。

空室が続くことを考えてみてください。
ワンルームマンションに投資してその物件に、必ず入居者が入ってくれるという保証はありません。
そして、入居者が退居した後、すぐに次の入居者が入ってくるかどうかも分かりません。
ワンルームマンションなどの単身者向けの賃貸住宅は比較的入退去のサイクルが短いので、少しリスクヘッジでワンルームマンションをもつという方法もあります。

大事なのは、入居者が出ても、すぐに次の入居者を確保できる物件を選択しておく事となります。
そのためには、立地が何といっても最大のポイントになってきます。
入居率が高く、空室率の低いエリアで、建物の構造・設備・仕様、さらに管理などが充実した物件を選択するのが、空室リスクをヘッジする1つの方法です。

しかし、入居者が常にいて空室率が0という物件は、皆無に等しいでしょう。
なぜなら、入居者が出た後、すぐに決まったとしても必ずクリーニングやリフォームの期間はあります。
ワンルームマンションに一生住む人はほとんどいませんし、賃貸用でしたらファミリータイプでも一生すむ人はほとんどいません。
たとえば、ローンを組んでマンション投資を始めて空室が1年も続いたら大変なことになります。

この空室のリスクを回避するために、マンション投資には様々システムが用意されています。
それがサブリース(一括借上方式)、家賃保証(空室保証)というシステムです。
これはマンション販売会社などが用意している場合が多いのですが、 マンションを一括して借り上げてくれ、家賃はその会社から入るというものです。
つまり、マンション投資をしたオーナーが賃貸管理会社に物件を貸して、それを賃貸管理会社が入居者に貸す(転貸借契約)システムです。
オーナーはあくまでも賃貸管理会社に物件を貸す形で、契約期間中は入居者の有無にかかわらず、賃貸管理会社から家賃を受け取ることができます。
このため、家賃保証制度と呼ばれることもあります。
マンションオーナーから見ると手間暇がほとんどかからず、空室リスクもないのですから、大変メリットが大きいのですが、その分手取りは減少します。
一般的には、賃貸管理会社が設定した家賃の80%から85%程度といわれています。
ある程度手数料は掛かりますが、空室になる心配は無くなります。
マンション経営にかかわるあらゆる手間が無くなり空室、滞納リスクを回避するには有効なシステムです。