サブリース

マンション投資などの賃貸運営を行なう際、もっとも心配なのはマンションやアパートの部屋に入居者が居ない空室期間ができてしまうことです。

商店でいえば売り物を仕入れて用意してあるのに、誰も買ってくれないでずっと売れ残っている状態になります。仕入れには沢山の費用をかけて買い取ってしまったのに売れないというのは、まったく利益が出ないで、仕入れた商品が無駄になってしまうことになります。

マンションやアパートも空室のまま時間だけが経過すると、生ものの食品が傷んでいくように、築年数が経過してしまいますし、人が入っていない住居は目に見えない痛みで老朽化していきます。

この心配をなくすのがサブリースという考え方です。
サブリースとは、一般的に不動産一括借り上げのことを言います。

投資対象の物件を購入する際からこのサブリースを検討していれば、購入の相談とサブリース契約の条件面での相談が一度にできてしまい、銀行ローンの返済計画やリスクマネジメントについても同時に試算することができます。

サブリースで保証してくれる金額は、概ね家賃相場の80%から90%だと言われていますが、細かな数字は契約の際にお互いの協議によって決めることになります。

賃貸運営で一番頭の痛い空室問題を、投資を始めるときからすべて解決してれるこの考え方は、賃貸運営及び不動産投資の初心者できたらぜひ取り入れたいシステムです。

サブリース会社は中長期の計画の元でこうした契約を行ないますから、自分の資産を守る意味で、また長年のビジネスパートナーを作るつもりで、大いに役立てていきたいものです。

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空室率40%時代をどう迎えるか?

マンションのオーナー、アパートのオーナーなど、賃貸経営をしている人たちにとって、空室率が上がることは大きな脅威です。

そもそも、入居者が毎月部屋を借りて賃料を支払ってくれることから、オーナーは収入を受け取ることができるのですから、なるべく空室がない状態にしておくことが理想です。

とは言え、少子高齢化や日本全体の人口減少、独身者の実家住まいなどから空室率が上がってきている事実も見て見ぬふりをしていては始まりません。

そこで見直すべきは、賃貸経営における経営姿勢です。
経営とは「投資」であることは、経営学を学んだ人であれば誰でも知っています。
経営、すなわち投資は、利益が出て初めて意味があり、その利益を出すための最大の努力をするのが経営者です。

例えば、不動産を地元駅前の不動産会社や、ただ「親しい」という理由の不動産会社に任せただけでは「利益」は上がりません。

不動産経営は、賃貸の貼り紙をして、公共スペースの掃除をすることが全てではなく、その物件を資産と考えて管理することが重要です。

入居者が退去して空室になった後、単なるクリーニング業者にクリーニングをさせて入居者を募るという方法は一般的です。
けれど、最新の住宅設備機器を備えたリフォームを施し募るという方法もあります。
あるいはまた、入居者に好きな壁紙を選べるシステムを導入することも空室期間を減らす方法の一つと言えるでしょう。
これら入居者への魅力を向上させながら、その費用対効果を計り、利回りも向上させることをアドバイスしてくれる不動産投資顧問会社など、専門家をブレーンに持つことは、空室率40%時代を迎えるための最善策になるのではないでしょうか。

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マンション投資 価格

マンション投資にまた人気が集まっている昨今ですが、購入時の価格は中長期の運用計画を立てて、余裕にある範囲に留めておくことが大切です。

アベノミクスの3本の矢は、金融政策、財政政策、成長戦略として今後さまざまな施策が講じられると言われています。
すでに金融政策では効果が出始め、長期金利上昇に懸念の声も出ていますが、日本銀行はこれを本意ではないとしています。

しかし、今後の予測からすると長期金利上昇は避けては通れない問題であるとされており、マンション投資などを行なうにはこれを念頭に置いた購入価格を判断すべきだと思われます。

マンション投資の投資利回りは、購入時の価格を含めた総投資額と年間の収益を基本に考えます。
ですから融資を受ける際の金利はこの総投資額に大きく影響するため、例え0.01パーセントであっても軽く考えてはいけないのですが、
その時の物価上昇により不動産価格が上昇することがあります。

また、同じ価格の不動産物件である場合、新築か中古かという点も大きな選択ポイントになります。
これは、一概にどちらが収益性が高いとは言い切れない問題で、立地や周辺環境、建物の構造や管理、物件の間取りや設備など多角的な見方をしてバランスを考えることが重要です。

そしてまた投資不動産は、一定期間保有した後に物件を売却した場合は、売却した価格によって不動産を保有していた期間の利回りが変動します。
この場合、当然新築物件のほうが高い価格で売却が可能で利回りも予測しやすいですが、中古物件は修繕などに関する経費や賃料が減額するリスクがあるため、その予測は慎重に行なう必要があります。

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