甘い勧誘

マンション投資勧誘の注意点「高利回り」

 これからマンション投資を行おうかと考えている方を、甘い勧誘で誘う文言がネット上にも多く見られます。

ある程度の不動産の知識があれば、それが甘い見通しによるアナウンスであることを見破ることは可能ですが、初心者の方のなかには惑わされてしまう方も少なくないものと思われます。

とくに注意しなければならない文言に、不動産投資のメリットとしてあげられることが多い「高利回り」があります。

 マンション投資の高利回りを実現するためには、高い入居率を前提としなければなりません。
とくに地方物件の場合は要注意です。

地方物件は都心に比べて安い物件が多く、中古マンションともなると手ごろな価格で購入できます。

ところが地方のマンションは供給過剰の傾向にあり、入居率を95%以上にするというのは、かなり難しいのが現状です。

 どんなに安い物件でも入居者がいなければ収入が得られないので利益が確保できません。

そればかりか、維持費や税金の面でかえってマイナスに陥り、損を承知で手放さざるをえないことも少なくないのです。

 そもそも不動産投資は「投資」という言葉がつけられている点から、すでに人をまどわしているようにも思えます。

マンションを購入してそれを貸し出し、そこから収入を得ることを前提としている以上、それはたとえワンルームといえども、投資というよりもマンションの経営者になることを意味します。

初心者の方はそれを肝に銘じることをお薦めします。

 また、とくにマンション投資は初めてで資金に余裕のある方は、高額にはなりますが入居率が見込める都心部の単身者用区分所有物件からはじめられることをお薦めします。

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サブリース

 マンション投資で恐いのは購入した物件に入居者が入らず、空き室になってしまうことです。

そんなときに空き室になっても家賃収入を保障してくれるサブリースは心強いものです。

また、手数料はかかりますがマンション運営を代行してもらえるので、オーナーとしては楽です。

たとえば都内にいながら地方のマンションに投資する場合などは、実質上、サブリースを頼むしかありません。しかしこのサブリース、いいことばかりではないのです。サブリース契約のために苦境に陥る投資家もいます。

 サブリースとは、管理会社や不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、契約期間中はオーナーに代わってマンションを運営する仕組みです。
借り上げた不動産業者は物件を入居者に転貸します。たとえばオーナーから月8万円で物件を借り上げたとすると、不動産業者はこれを9万円で転貸します。差額の1万円が不動産業者の利益となります。

 オーナー側からすると、その不動産業者に部屋を貸していることになるので、たとえ入居者がいない場合でも、月8万円の家賃収入は不動産業者から入金を受けることができます。
マンション投資としては非常にリスクが抑えられた投資だと言えます。

 このサブリースの契約は10年、20年といった長期契約となりますが、通常2~3年ごとに更新されます。更新のたびに周辺の家賃相場や入居状況をもとに、サブリースを請け負っている不動産業者から、家賃の見直しといった契約条件の変更が求められます。たとえば物件の経年のために、現在の家賃では入居者が確保できないため、家賃を下げるといった変更です。その分、不動産業者からオーナーへの支払いも減ります。

 この結果、ローンの支払いや税金、修繕費などの支出分を考えると赤字になることがあります。そこでオーナー側はサブリースの契約を解除しようとします。

ところが、そうなると不動産業者から契約期間中の契約解除となるため、莫大な違約金を請求されることがあるのです。このため契約を解除することもできず、泣く泣く資産を削ってゆくような事態を傍観せざるをえない状況に立たされます。

 また、うまく入居者を確保することができないために、契約に違反して送金を遅延させる悪徳な管理会社や不動産業者もいますし、最悪の場合は倒産してしまうこともありえます。

サブリースの契約を結ぶ場合は、信頼できる企業を選び、契約する時点であらゆる状況を想定し、契約内容をよく確認しておく必要があります。

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マンション投資で専門家をうまく使うこと

マンション投資と専門家

よく不動産投資をした後、管理や賃貸経営のあらゆることを
お金が掛かるから専門家に頼まないで自分でやりたがる方がいる。
専業としてやっているのであれば、時間もあるし、いいとは思うのだが、
サラリーマンなどの仕事をしながらするのは、本業などに支障をきたす可能性もあ
る。
また、自分でやることに対して知識も経験もあるのであれば、いいのですが、
知識無くやってしまうと小さなお金を気にして大きなお金を失う危険もあります。

負担になりそうなことは、全て他の人にお願いするこ
ともすごく大事なことで、
特に、不動産の管理、これはお願いした方がいいことが多いです。

物件の管理には、
・入居者の募集
・賃貸借契約
・滞納督促
・敷金の精算
・物件の清掃
・設備類の修理
・入居者からのクレーム対応
・原状回復工事
・請求書の作成送付

のような細々とした仕事がある。

管理費は、不動産業者によって違いがあり、おおむね、家賃の3~8%といった
感じである。
してくれるので、
すぐに次の入居者が決まっている。
仕事をしている人が、自主管理などしていると
滞納が頻繁にあったり、掃除がちゃんとできなかったり、
リフォームの手配に手間取ったりします。
そうすると空室損、滞納による損失が大きくなることもあります。
余計なことまで考えているとストレスがたまり、
本業に影響が出たりします。
そんなになったら副収入を得る為のマンション投資も本末転倒です。

いい管理業者を選べば、不動産の管理の細々として
手間のかかる仕事は、ほとんどやってくれます。
細かいことはプロに任せることによって、手間がかからず、
きっちりと仕事をやってもらえば本業に集中することができるのである。

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