サブリース

マンション投資などの賃貸運営を行なう際、もっとも心配なのはマンションやアパートの部屋に入居者が居ない空室期間ができてしまうことです。

商店でいえば売り物を仕入れて用意してあるのに、誰も買ってくれないでずっと売れ残っている状態になります。仕入れには沢山の費用をかけて買い取ってしまったのに売れないというのは、まったく利益が出ないで、仕入れた商品が無駄になってしまうことになります。

マンションやアパートも空室のまま時間だけが経過すると、生ものの食品が傷んでいくように、築年数が経過してしまいますし、人が入っていない住居は目に見えない痛みで老朽化していきます。

この心配をなくすのがサブリースという考え方です。
サブリースとは、一般的に不動産一括借り上げのことを言います。

投資対象の物件を購入する際からこのサブリースを検討していれば、購入の相談とサブリース契約の条件面での相談が一度にできてしまい、銀行ローンの返済計画やリスクマネジメントについても同時に試算することができます。

サブリースで保証してくれる金額は、概ね家賃相場の80%から90%だと言われていますが、細かな数字は契約の際にお互いの協議によって決めることになります。

賃貸運営で一番頭の痛い空室問題を、投資を始めるときからすべて解決してれるこの考え方は、賃貸運営及び不動産投資の初心者できたらぜひ取り入れたいシステムです。

サブリース会社は中長期の計画の元でこうした契約を行ないますから、自分の資産を守る意味で、また長年のビジネスパートナーを作るつもりで、大いに役立てていきたいものです。

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空室率40%時代をどう迎えるか?

マンションのオーナー、アパートのオーナーなど、賃貸経営をしている人たちにとって、空室率が上がることは大きな脅威です。

そもそも、入居者が毎月部屋を借りて賃料を支払ってくれることから、オーナーは収入を受け取ることができるのですから、なるべく空室がない状態にしておくことが理想です。

とは言え、少子高齢化や日本全体の人口減少、独身者の実家住まいなどから空室率が上がってきている事実も見て見ぬふりをしていては始まりません。

そこで見直すべきは、賃貸経営における経営姿勢です。
経営とは「投資」であることは、経営学を学んだ人であれば誰でも知っています。
経営、すなわち投資は、利益が出て初めて意味があり、その利益を出すための最大の努力をするのが経営者です。

例えば、不動産を地元駅前の不動産会社や、ただ「親しい」という理由の不動産会社に任せただけでは「利益」は上がりません。

不動産経営は、賃貸の貼り紙をして、公共スペースの掃除をすることが全てではなく、その物件を資産と考えて管理することが重要です。

入居者が退去して空室になった後、単なるクリーニング業者にクリーニングをさせて入居者を募るという方法は一般的です。
けれど、最新の住宅設備機器を備えたリフォームを施し募るという方法もあります。
あるいはまた、入居者に好きな壁紙を選べるシステムを導入することも空室期間を減らす方法の一つと言えるでしょう。
これら入居者への魅力を向上させながら、その費用対効果を計り、利回りも向上させることをアドバイスしてくれる不動産投資顧問会社など、専門家をブレーンに持つことは、空室率40%時代を迎えるための最善策になるのではないでしょうか。

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マンション投資は、リスクが少ないと言われています

秒単位で価値の変わる株式投資や外貨投資と比べると、
安定した家賃収入を得られるので投資効率が良いと言われているマンション投資は、リスクが少ないと言われています。
しかし、現金やローンでマンションを購入し、家賃収入で利ザヤを得るマンション投資。リスクが全くないとは言いきれません。
例えば株式投資や外貨投資。
そしてマンション投資等の不動産投資の場合でも、その投資についての勉強は必要ですし、
リスク回避のためのリスクヘッジは必ずしておいた方が良いでしょう。

マンション投資のリスクとして最悪のケースとして一例あげると、
ローンでマンションを購入しマンション投資をスタートさせたが、継続して入居者がはいり続けず空き室状態が続き家賃収入がストップ。
老朽化のためのリフォーム費用が捻出できず、家賃が下がってしまい毎月のローンの支払いに家賃収入が追い付かず泣く泣くマンションを売却。
そして売却した金額ではローンの残債を返済しきれずに何年もローンだけを払い続ける羽目に…。

なんてことにならない為にも、しっかりとマンション投資のリスクを回避するために勉強とリスクヘッジをした上でマンション投資をスタートさせましょう。

一番に気を付けなくてはいけなくて、さらに一番先に決める必要があるのが投資用のマンションを購入する不動産会社。
入居者が入らない時の家賃収入のストップを防ぐためにも空き室補償を付けてくれる不動産会社を選ぶのがまずは正解です。
そして、先日の未曾有の大震災も記憶に新しく、耳にする事も増えてきた地震保険。こちらもリスクを回避する意味では有効でしょう。
保険に未加入で、万一大地震でも起きてしまっては泣くに泣けませんからね。

そして避けては通れないのが、マンションの老朽化と入居者の入れ替わりの際の部屋の修繕。
こうした必要経費も頭に入れた上で、マンション投資をスタートさせれば、いざリフォームが必要になったときでも慌てずに済みますからね。

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