マンション投資で郊外物件を購入?

マンション投資でも郊外物件を購入される方もいる。
しかし、先日サンケイビズに「東京郊外に“ゴーストタウン” 高齢化率4割程度の自治体がずらり 」と記事が掲載されていました。
これを読んで郊外に投資の観点で不動産を購入することは危険だと今まで以上に感じました。
先日、総務省が発表した推計によると、65歳以上の高齢者が初めて3千万人を突破したようです。
今でも高齢化は深刻だが、本格的になるのはこれからで国立社会保障・人口問題研究所によれば、30年後にピークを迎えるまで、高齢者数は増え続けると予測されている。

 特に増加するのは、日本の一番経済成長していた時期に地方から移住してきた首都圏特に東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県。
国土交通省の調べでも2005年から2035年にかけての高齢化の増加予測を比べてみても全国平均が45・1%。東京圏は77・0%。

 東京23区を囲む郊外エリアの高齢化率40%程度の自治体が多く、高度成長期には、地価が高騰した都心部ではなく郊外に移り住んだ人たちが多かったことを表している。東京郊外のの急激な高齢化には、こうした事実があった。
しかし、他の要因もたりそれが、その時きた人たちの子供世代、団塊ジュニア世代の流出したことも要因にある。
現代は昔に比べ、核家族が進んでいる。
以前は、都心から遠く離れてもマイホームを持ちたいと持ち家志向が強かったが、団塊ジュニア以後の世代は、未婚や晩婚など少人数世帯化してきており、マイホーム傾向も薄れてきている。。しかも、夫婦共働きの世帯も多く通勤に利便性も高い都心マンションなどが人気になってきている。

 若年層人口のの流出はいままで田舎など地方のことであったのだが、これからはは東京圏でも郊外では過疎化進む可能性が高い。
これからは、東京の郊外でも地方と同じようにゴーストタウン化傾向になるであろう。

 郊外の物件のマイホーム需要が減れば、もちろんいまある物件の資産価値も目減りすることであろう。
いまはまだましだが、今後郊外に不動産を取得し保有していても将来資産価値が下落することは目に見えている。
年を取って自宅を売却し、高齢者向け住宅への住み替えをしようと思っていても自宅が二足三文ではそれもできない。

マンション投資においても郊外物件を購入することは資産価値の観点から非常に難しいのである。

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マンション投資の失敗事例 地方都市編

マンション投資を失敗された方もやはりいます。
失敗した事例をいくつか取り上げてみましょう。
Aさんは、6年前に福岡県の博多に投資目的でマンションを購入しました。
最初は、入居もつきAさんのマンション経営は順風満帆のようでした。
その後最初の入居者が出た後が問題でした。
景気悪化の影響もあり次の入居者が
なかなかつかず6ヶ月も空室のままだったのです。
あまりにもつかないので不動産業者に相談すると
「今、景気も良くないしこの家賃では、空室だらけの博多では難しいのでさらに家賃を下げましょう」

という答え。
購入するときには福岡は人口も多いし家賃は、下がりづらいという話だったはず、
どうしてこうなったのか?
確かに景気は良くないしかし、それを考慮して家賃は下げて募集をしたのに
まだ、下げないと入居がつかないのかと大変ショックをうけたそうです。
それでは持っている物件を売って何とかしようと考えたAさんは、
さらなるショックをうけました。
売ろうと不動産会社に査定してもらったところ購入金額から大幅に下がっていたからです。
こんな金額じゃ借金も返せないと思ったAさんは売ることは一旦やめて家賃を大幅に下げ入居付けを
することにしました。
元々利益もほとんどなかったのに家賃を下げたせいで月々の持ち出しも大きく広がりました。
Aさんは売るに売れず貸しても大赤字という八方ふさがりの状態になりました。

博多のワンルームは供給過多でものすごく家賃が下がってしまっていたのです。
不動産の資産価値の維持率は立地によって大きく左右されます。
東京の都心部や再開発のエリアなどであれば大きくは不動産価格が下落しませんが、
郊外や地方都市だと大幅に下がるケースがほとんどです。
このあたりは注意が必要です。

マンション投資 失敗

マンション投資のリスク(家賃下落・資産価値下落・流動性)

マンション投資のリスク流動性
マンション投資の資産価値下落(物件価格下落)リスク
マンション経営の家賃下落のリスク
この3つのリスクは回避方法が共通する部分が大変多い。
なぜなら、この3つのリスクにおいての共通する問題点が
賃貸需要であるからです。
賃貸需要がある物件であれば、流動性が高くなり、資産価値が落ちにくくなり、
家賃も下落しづらくなるからです。
   
    ・そこで購入する予定の物件が10年後15年後にいくらで売却出来るのか考えたいものです。
     インフレがない場合、購入したマンションは好立地の物件でないと一般的には購入時より
     いくらか安くなる。
     
     好条件の物件はあまり下がらない傾向がありますので資産価値が下落しない為に大切なのは、
     好立地であることと購入する物件そのもののグレードや設備が良いことが重要です。
        
    ・また、老朽化が進むと資産価値下落や家賃下落を引き起こす可能性があります。
     ですから物件そのものの価値維持、付加価値アップのため日々ちゃんとしたメンテナンスと管理が
     必要になってきます。
     ですから管理委託会社の管理水準が高いところを見つける目が必要になります。
     
     その時代、時代で人気の設備があります。以前の物件にはなかったインターネット接続環境や
     ウォシュレットの有る無し
     バストイレが別かなど今の物件だとこれらがついているかいないかで人気度や注目度が全然違います。
      
    ・家賃を下落させない為にはリーシング力のある不動産会社に頼むのも1つのポイントです。
     しかし、リーシング力のある不動産業者に頼んでも関係が上手く構築できていないと
     他の物件を優先されてしまう可能性があります。
     ですから不動産会社や賃貸管理会社との人間関係関係づくりの大事なポイントの1つになります。
    
    ・出口で安く売らないためには売却時には売り急ぎがず売却することが重要です。

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