マンション投資と金融危機

マンション投資以外の資産運用を考えている人は、いま、ヨーロッパで起こっている金融危機問題に頭を悩ませていることでしょう。
この金融危機問題は、いまや、ギリシアやスペインだけに限ったことではなく、ユーロ圏すべてに関わる重大な問題です。

そしてユーロ圏に関わるということは、世界経済全体に関わるということなので、やがてそれは日本にも影響をおよぼすことは明らかなのです。

最も大きな課題は利回りです。
この利回りというのは投資物件のローンにかかってくる利息と、賃貸収入の収益、そのほか管理や運営、また大規模修繕に備える経費などをすべて計算したうえで算出されるものです。

世界経済が金融危機に陥り、日本も悪い状態になれば、どんなに大企業に勤めていても、景気の影響を受けることになります。
それは、給与や賞与、そして退職金や年金にまで、影響が出ることになるのです。

ところが不動産投資をしていると、金融危機状態の国家では、借り入れの利率が低くなっていますから、ローンを組んで支払うのはラクになります。
けれど、住居としてのニーズはあるわけですから、差益の幅が大きくなります。

まして不動産投資は土地建物という資産が残りますので、経済が多少不安定な状態になっても安全で安心なのです。

それでは、不動産投資信託は、景気悪化のときはどうなのでしょう?

不動産投資信託は最初、アメリカでは1960年に誕生しました。
Real Estate Investment Trustの頭文字をとって略してREIT(リート)と呼ばれています。
日本でもこれにならい、日本版の不動産投資信託をJ-REIT(ジェイ・リート)と呼んでいます。
2001年には東京証券取引所に不動産投資信託市場も開設されました。
大阪証券取引所や名古屋証券取引所、また店頭でも市場開設が検討されているようです。

この収益の大半は、保有不動産の家賃といわれています。例えばオフィスビルやマンション投資などで得ている家賃です。
このため、一般の株式投資に比べて大幅な配当増や証券価格の乱高下は少ないと考えられています。また外為FXのような、短時間の高収益は望めません。

しかし、そのかわりに安定性があり、安全な投資がこの不動産投資信託なのです。
マンションなど住居系レジデンスへの投資はその代表的な例ともいえます。

オフィスビルの場合、床面積が大きく、保証金や家賃が高くなるため、その部分だけを見れば収益は大きいように感じられますが、一旦、企業が退室してしまうとその分のリスクも大きくなるわけです。
景気が悪くなるとその影響を受けやすいのもオフィス系の特徴です。

比較的景気悪化に強い住居系レジデンスであっても、J-REITのようなペーパー資産は、景気悪化の際に現物資産に比べ価格変動が大きいのがリスクです。

その点、実物へのマンション投資は一つひとつの部屋の家賃は小さいものの、それらを積み重ねると多大な収益となる一方、
一部屋程度、退室されても収益の減少が少ないため、全体を俯瞰で見れば、安定した投資となるのです。

不動産投資信託のなかでも大きな役割と位置を占める住居系レジデンスですが、これは、個人が投資始めようと思っても、区分所有であれば意外に簡単に始めることが可能です。

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人口減少のリスク

マンション投資で最近よく耳にするのが、人口減少のリスクです。少子高齢化が叫ばれ始めて20年近く経ちました。
人口ピラミッドの形はもはやピラミッドの体をなしてはいません。

第一次ベビーブーム世代、いわゆる団塊の世代はすでにリタイヤして現役を去り、
新たな人生をスタートさせている人がほとんどです。
第二次ベビーブーム世代、団塊ジュニアと呼ばれる世代はすでに世帯を持っていますが、一部では未婚率が高く、
まだ世帯を持っていない人たちも少なくありません。

全体的には出生率が低く、将来人口が減少するというリスクは現実的なものとなってきています。
こういった日本の人口減少についての情報を受け取ると多くの方が、不動産投資はどうなんだろう?
と思われるのも無理はないことなのかもしれません。

しかし、人口減少のリスクは、悪いリスクであると決めつけてはいけません。
確かに人口は減少傾向にありますが、人々の価値観の多様化はますます幅を広げています。
核家族化やIT化、モバイル化、エネルギー問題対応化など、多様性に応える物件は、ニーズが高い割に
まだまだ万全に行き渡ったとは言い切れません。
築年数が新しめのグレードの高いマンションはその点、最新のニーズに応える最新技術を導入しているため、入居希望者が続くことが予想されます。
またその後のメインテナンスや時代性に合ったリノベーションを行うことなので、
人口減少のリスクは逆に価値観を優先するグレードの高い有料入居者を集めることにもつながります。
賃貸経営にとって人口減少のリスクは問題だと決めつけるのではなく、これを逆手にとって、
今後のマンション経営の強みにすることが大切です。

人口エリアの2極化によって人口が増え続けている地域、減り続けている地域とあります。
賃貸ニーズとエリア選定を忘れずに物件選定を行っていくことが今後重要になってきます。

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マンション投資と政治経済の関係

マンション投資と政治経済は、たいへん近い関係にあります。

昨今の日本の不安定な政治経済は、与党と野党のねじれ国会だけが問題なのではなく、ヨーロッパの経済信用不安問題、アラブの政治改革をはじめ、さまざまな外的要因も大いに関係しています。

とくに、国際的な経済問題は、日本にも大きな影響を及ぼしていますから、日本国民は常に注視する必要があるのです。

こうした政治経済にゆらぎがある状況では、将来の生活の不安をなくすためにも、例えばマンション投資のような自助努力が必要となるのです。
マンション経営は、大資産家でなくても始めることができる、庶民的な不動産投資です。
その、庶民の暮らしを安心できるおのにするのが国の政治経済に携わる人たちの役目なのですが、今は、ここに何の期待も持つことはできません。
ですから、不動産投資などで、手軽に自分の未来を築いて行く必要があるのです。

政治経済の状況をみていると、始めるタイミングとして、今はたいへん良い機会であると考えられます。
金利も低く、当面、大きな変動があるとは考えにくいですし、消費税増税も現実味を帯びてきていますから、早いうちにスタートすることが望ましいでしょう。

新聞の記事やテレビのニュースなどで、政治経済の問題が取り上げられるとき、自分にとってマンション投資が必要かどうか、真剣に向き合ってかん考えるべきです。
そして、まずは投資用マンション会社などが行なうセミナーなどに参加してみて、基本的な知識を得ることが大切です。

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