マンション投資と政策金利

マンション投資と政策金利は、切っても切り話せない関係にあります。

雰囲気だけではないのかと言われているアベノミクスですが、マーケット全体が活気づいている状況は不動産投資にも良い影響が出ているようです。

2013年4月、世界が注目したG20では日本銀行の黒田総裁により、日銀の新たな量的、質的緩和などの政策を脱デフレ目的であると明記された共同声明も発表もなされました。

円安誘導批判が懸念されていましたが、これは大きな問題にはならず、政策の目的と手法が理解を得て評価されたことは大きな成果であったと言ってもよいでしょう。

このことは、同時に日本のデフレ脱却がG20はじめ世界経済に対する責務であること明確になり、政府はもとより、日本銀行、民間企業がさらに脱デフレに向けた努力を続けなければならないこともたしかです。

金融緩和において政策金利は最重要課題となりますが、すでに不動産投資の分野では先を見越した動きが始まっています。

消費税率が上がることもあり、住宅市場ではかなり活発な動きが出ていますので、投資家たちがこれを見逃すはずはありません。

また、今後景気回復がさらに加速すれば、賃貸料の値上がりも必至になりますので、10年以上の銀行ローンを組んで購入する不動産物件と、そこに入ってくる賃貸料のバランスを考えれば、そろそろ新しい物件をふやすタイミングになってきているのかもしれません。

2%の物価上昇が現実のことになってきたら遅かったという場合も考えられます。
リスク管理も含めて準備を整え、タイミングを逸しないように注視していくことが求められます。

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金融緩和

金融緩和とは、金融市場で資金の供給が需要と上回り、資金調達を容易にすることを言います。

具体的には、国の中央銀行が行います。
中央銀行は、例えばアメリカではFEDと呼ばれる中央銀行制度、ヨーロッパではESCBという欧州中央銀行と12カ国の中央銀行から構成された銀行制度で、日本では日本銀行がこれにあたります。

中央銀行は景気を刺激するために政策をとりますが、短期金利の誘導目標を引き下げ、市中銀行への資金供給量を増やします。
これによって、中長期金利も低下して、企業や個人への融資が拡大し、株価や為替相場が変動することによって経済の活性化が進むと考えられています。

簡単に言えば、日本銀行が日本銀行券、いわゆるお札を沢山印刷して、市中へ供給することです。

ただし、この供給量を裏付ける担保となる経済成長予測もなく大量に供給すると、いずれ経済破綻を起こすことにもなりかねません。

2012年12月に誕生した、安倍首相率いる新政府では、この金融緩和を大胆に行なうことを表明しています。
この表明は、マーケットを活気づけることになり、株価は1万円台に戻り、円安に傾くなど、好結果をもたらしました。

2013年、年明けも好材料として考えられていますが、今後は他の財政政策との組み合わせや、公共事業に費やす国費が、どのように市中に分配されるかが注目されるところでしょう。

上手に使えばカンフル剤となり、また下手に使うと毒薬にもなるといわれる金融緩和ですが、安倍内閣の手腕が問われることになると思われます。

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懸念される企業年金

マンション投資は年金不安から考え始める方々が非常に多いです。

2000億円もの受託年金を消失させた投資顧問会社が社会問題となって数ヶ月が経過しました。

この投資顧問会社に資金運用を委託していた企業年金の大半が、財政悪化に直面している中小企業の厚生年金であることは重大な問題です。

年金資産の損失を埋めるために、すでに大きな損失を出し、その解決策も無い状態で高利回りをうたって、新たな運用年金を募集し、営業していた事実はすでに事件として取り扱われています。

多額の損失を被った中小企業は、損失分をこの投資顧問会社から回収することは不可能と見られており、加入者は年金給付をカットされる可能性が多大です。

この投資顧問会社はリーマンショックによる影響で損失を出したと弁明していると報道されていますが、その後も運用が非常に好調であるかのようにうたった営業活動を行なっていたことが、詐欺事件にあたると考えられています。

しかし、これは損失額が多額であったために事件として表面に出た一例であり、じつは企業年金の多くがこうした問題をはらんでいると考えられています。

厚生年金基金は財政が悪化しており、任意で厚生年金基金を脱退する際には従業員ひとりあたり数百万円もの負担金が必要という状況も起こっています。

例えば、これまで100社で支えてきた厚生年金基金があるとすると、このうちの10社が脱退、あるいは倒産したとすると、残り90社で支えなければならなくなります。
さらにこの脱退社数や倒産社数が増えれば、半数近くの企業で支えなければならない状態が起こり、企業年金そのものの維持が不可能になってくるのです。

国民年金への不安や不信感が解決されていない現在、こうした企業年金問題がさらに拡大化することも予測され、その懸念は現実になりつつあるのです。

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