政策金利

マンション投資を考えるとき金利の動向に気を払う必要があります。

政策金利は、国家の中央銀行の金融政策によって決められる金利のことで、マーケットの実質経済に合った水準に操作するために決める基準金利のことです。

この金利を上げれば、市中の銀行などの金融機関が企業や一般消費者に貸し出す融資金の金利も上がり、下げれば金利も下がることになります。
また、預け入れ預貯金の金利も同じように上下します。

一般的に、景気が悪い時は金利を下げてマーケットの金利も低くなるように誘導します。
これによって企業の設備投資や一般消費者の消費が活発になり、景気のさらなる停滞を防ぐことができます。

反対に、景気が良い時は金利を上げて、お金が過剰にマーケットに出回らないように調節します。

政策金利の影響は、消費動向だけでなく、為替にも及びます。
日本の政策金利が高くなれば、市中の銀行の金利も上がることになり、国内はもとより海外からも預貯金をする動きが出ます。
すると、海外の通貨で円を買って預貯金することになるので円高に推移します。

反対に金利が下がれば円を他の国の通貨に変える動きが出るため、円が売られて円安に傾きます。

政策金利は物価の安定や国家経済の改善のために行なわれるものですが、昨今ではアベノミックスと称される、政府の金融政策のひとつとしても大きな注目を集めています。

日本銀行とも手を携えた大胆な金融政策は、すでにムードとしても景気に反映されており、株高、円安の方向に向かっています。
アジア新興国などからは、為替の操作ではないかという懸念も出ているようですが、日本銀行はあくまでもデフレ脱却のためであると釈明しています。

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長期金利

長期金利とは、償還期間が長い債券や、満期までの期間が長い金融資産や負債にかかる金利のことを言います。

期間が長いとは、1年以上とされており、1年未満を短期としています。
国債の金利は残存期間が10年であり、日本における代表的な長期金利とされています。

金利は基本的に金融市場の動向や景気動向などを基に決定されますが、金融市場には「短期金融市場」と「長期金融市場」があります。

短期金融市場とは、取引期間が1年未満の短期の資金を融通し合うマーケットのことで、金融機関だけが参加できる「インターバンク市場」と、金融機関以外の企業も参加できる「オープン市場」があります。

この「インターバンク市場」のなかには、さらに「コール市場」という融資期間が最短で「一昼夜」という短期資金を融通するマーケットがあります。

反対に長期金融市場は取引期間が1年以上の長期の資金をやり取りするマーケットのことで、「株式市場」と「債券市場」があります。
長期金利の代表とされる国債は、この債券市場で取引されており、新しく発売される10年物国債の金利が長期金利の最新版として考えられます。

長期金利はこのほか住宅ローンなどにも反映され、固定金利で住宅ローンを借入すると、景気が上向きになってきた時にも低い金利のままの返済額で済みます。
しかし、金利が高い時に固定金利で住宅ローンを組むと、金融市場の金利が下がっているにも関わらず高い金利のまま返済しなければなりません。

一方、変動金利ローンを組む場合は短期金利が反映されますので、景気の動向に敏感に反応して金利の上下が行なわれることになります。
これまで日本はほぼゼロ金利であったため、住宅ローンは固定金利にしている人が多かったようです。

マンション投資

マンション投資と政策金利

マンション投資と政策金利は、切っても切り話せない関係にあります。

雰囲気だけではないのかと言われているアベノミクスですが、マーケット全体が活気づいている状況は不動産投資にも良い影響が出ているようです。

2013年4月、世界が注目したG20では日本銀行の黒田総裁により、日銀の新たな量的、質的緩和などの政策を脱デフレ目的であると明記された共同声明も発表もなされました。

円安誘導批判が懸念されていましたが、これは大きな問題にはならず、政策の目的と手法が理解を得て評価されたことは大きな成果であったと言ってもよいでしょう。

このことは、同時に日本のデフレ脱却がG20はじめ世界経済に対する責務であること明確になり、政府はもとより、日本銀行、民間企業がさらに脱デフレに向けた努力を続けなければならないこともたしかです。

金融緩和において政策金利は最重要課題となりますが、すでに不動産投資の分野では先を見越した動きが始まっています。

消費税率が上がることもあり、住宅市場ではかなり活発な動きが出ていますので、投資家たちがこれを見逃すはずはありません。

また、今後景気回復がさらに加速すれば、賃貸料の値上がりも必至になりますので、10年以上の銀行ローンを組んで購入する不動産物件と、そこに入ってくる賃貸料のバランスを考えれば、そろそろ新しい物件をふやすタイミングになってきているのかもしれません。

2%の物価上昇が現実のことになってきたら遅かったという場合も考えられます。
リスク管理も含めて準備を整え、タイミングを逸しないように注視していくことが求められます。

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