資産運用の利回り

 資産運用を行なう上で最も気にしなければならないのは、安全性と利回りのバランスです。

資産運用は元金を増やして初めて運用できたことになり、元金に対してどの程度の割合で利益が出るのか考えておくことが重要なのです。

利率は額面金額に対する利子であるのに対して、利回りとは投資元本に対する利子もう組めた収益の割合を指しています。

例えば国債の場合では、表面利率は利率またはクーポンレートとも呼ばれますが、利付債について半年ごとに支払われる利子の大きさを表しています。
固定利付債は額面金額に対する1年分の利子がパーセントで表示されており、額面金額100万円について2万円の利子が払われる場合、表面利率は2パーセントとなります。
国債の表面利率は、その国債が発行された時の市場の実勢によって決定され、償還までは変わりません。

一方、利回りは1年あたりの運用益パーセント表示しています。
この運用益の中には1年分の利子収入と償還額面と購入価格の差額が含まれています。利子収入である表面利率は発酵時から償還時まで変わることはありませんが、
償還額面は購入価格が時価となっており、国債相場の状況や購入する金融機関によって変わります。

したがって、購入価格次第で国債の利回りが変わってくることになるのです。

また、マンションなどの不動産を購入して賃貸する資産運用においては、管理費や修繕費、固定資産税、あるいは空室時の無収入期間などを考慮して計算をすることが必要です。
そして、その不動産が、どのくらいの価値を保っていられるかも考慮しなくてはいけません。
販売価格と毎月の賃貸料を見る表面利回りだけを見て大きく運用できると勘違いをしてはいけないのです。

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不動産投資の物件選定

不動産投資の物件選定は、最も重要な課題です。
投資を行なうのですから、選定の基準は何よりもまず金額という条件があります。

自分が投資を行なえる金額でなければ実現しませんから、いくらまでなら余裕を持って投資できるかということになります。
銀行ローンを組むのであれば、月々にできる返済額と期間から、融資可能な金額が見えてきます。

ここで、物件の金額上限が出るはずですので、それを超えない範囲で選定することになります。

次に重要なのは物件の情報です。
情報を数多く得ていなければ、好条件の物件を逃してしまうことになりますので、自分なりのネットワークをつくっておくとよいでしょう。

初めはとにかくいろいろな不動産業者に会い、さまざまな情報をもらいます。
またインターネットの不動産情報サイトも同時に活用して、段階的に信頼できる不動産業者の優先順位をつけておきます。

物件がある所在地は、不動産投資初心者は、短時間で自分が直接見に行ける場所であることが望ましいと言われています。
何か問題が発生した場合、また、周辺環境が変わる事態が起こった場合など、あまりにも遠方だと実際に見に行くことが困難になるからです。

予算、立地が見えてきたら、物件そのものは業者からの説明と自分なりの分析で、収益性や将来性を判断してみましょう。

収益性が若干悪くても、自分が愛着を持っている物件であったり、何かこだわりたい物件の場合は、そのこだわりが投資で得る利益を上回るかどうかよく自問自答してみるとよいでしょう。

23区のマンションに投資するのはどうなのか?

マンション投資を行なうならば、まず地域の選定の基準にしたいのが23区にあることです。

東京23区は、日本全国でも人口が多い地域です。
2013年4月調べでは、東京都の人口は13,221,566人、このうち23区の人工は9,002,472人です。
もっとも人口が多いのは世田谷区で885,492人、2位は練馬区の717,570人、3位は大田区の696,439人となっています。
以下、10位の品川区までは36万~50万人です。

人口密度が高い上位3位は、豊島区、中野区、荒川区です。
中野区は副都心に近い場所にありながら、1キロ平方メートルあたり2万人を超える密集地域で、人口密度が最も低い千代田区4、000人以下に比べると5倍になります。

東京23区は、首都機能をはじめとして多くの企業が集まっており、行政、病院、学校、金融機関、商業施設などの生活に必要な機能もきめ細やかに揃っています。
言うまでもなく、電鉄、地下鉄、バス、タクシー、高速道路などの交通インフラが行き届いていますから、仕事をするにも、生活をするにも便利で快適な毎日を送ることができます。

マンション投資は、入居者がいてはじめて賃料が入ってきますので、人口が多い、流入者が多い地域にあることは入居率が高いと予想されます。

空室の期間をできるだけ少なくするためには、都市部に投資物件を持つことがリスク軽減につながります。

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また将来、物件を売却することがあったとしても、都市部の物件であれば売却がスムーズに行くと考えられます。