高齢者住宅

少子高齢化と言われ続けている日本。
政府が公表した「2012年版高齢社会白書」によれば、65歳以上の高齢者数は2011年10月現在、過去最多の2,975万人となり、総人口に占める割合である高齢化率も過去最高の23、3%に上がりました。

人生90年と言われるこの時代、日本人の平均寿命は男性が79、6歳、女性は86、39歳となっています。

しかし、高齢になれば身体にも衰えが生じ、若くて健康な人にとっては何でもないことが負担となってきます。

例えば、住宅の玄関先の段差でつまづいたり、杖や車椅子を仕様している高齢者にとっては大きな障壁となるでしょう。

またトイレや浴室などでの身体の動きを支える手すり一つがあるか無いかでも、高齢者にとっては大きな違いになります。

このような身体的弱者が健常者と同様にラクに利用できる住宅や設備はユニバーサルデザインの一つとして考えられています。
日本ではバリアフリーという呼び方のほうが一般的ですが、ユニバーサルデザインという広義のなかの在り方がバリアフリーです。

人口ピラミッドを見ても一目瞭然である、将来の住宅需要は高齢者住宅となるでしょう。

些細な部分に気遣いが施された住宅は、高齢者に限らず、小さい子どもや妊婦にとっても安全で暮らしやすいことは想像しやすいでしょう。

需要を先読みして供給をすることが利益をもたらすことも容易に想像できます。今後、絶対に必要とされる住宅のスタイルを知り、リサーチしておくことは、不動産関係者にとって重要なことではないでしょうか。

賃貸住宅とは

賃貸住宅とは賃貸借の契約に基づいて、個人や法人に貸すことを目的とした居住用建物のことです。

分類としては、新築時から貸すことを目的として建築された建物、住宅を購入した後で何らかの理由により人に貸すことになった建物、購入後にオーナーが一時的に居住することができなくなり人に貸すことにした建物の3種類があります。

形態としては、マンションやアパートといった集合住宅、一戸建てなどがあります。
またファミリー向けの間取りや面積があるものから、単身者用のワンルームなどがあります。
投資マンションも賃貸住宅の一種です。

全室分譲タイプマンションの、一室のオーナーが賃貸経営していることもあり、分譲タイプの充実した設備が整っている賃貸住宅も珍しくはありません。

契約は、「家主」「大家」と呼ばれる住宅のオーナーが、「賃借人」「店子」と呼ばれる居住者と契約書を交わし、オーナーに毎月の家賃を払って居住します。
契約時には、入居者はオーナーに対して保証金や敷金といった費用や礼金を払う商習慣があります。

けれど昨今は、この礼金が無料や、保証金、敷金が無料という物件も少なくなくなってきており、空室率を下げるためのその他のサービスも増えています。

例えば、礼金、保証金、敷金という一度に必要なまとまったお金がかからないように、それを無料にする代わりに多少家賃を高く設定しています。
さらに、更新料が無料という物件も多くなってきました。

また退室時に修繕費用などでオーナーともめることを避けるために、契約時から敷金のうち1か月は償却することをあらかじめ明記することも多々あります。

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資産運用の利回り

 資産運用を行なう上で最も気にしなければならないのは、安全性と利回りのバランスです。

資産運用は元金を増やして初めて運用できたことになり、元金に対してどの程度の割合で利益が出るのか考えておくことが重要なのです。

利率は額面金額に対する利子であるのに対して、利回りとは投資元本に対する利子もう組めた収益の割合を指しています。

例えば国債の場合では、表面利率は利率またはクーポンレートとも呼ばれますが、利付債について半年ごとに支払われる利子の大きさを表しています。
固定利付債は額面金額に対する1年分の利子がパーセントで表示されており、額面金額100万円について2万円の利子が払われる場合、表面利率は2パーセントとなります。
国債の表面利率は、その国債が発行された時の市場の実勢によって決定され、償還までは変わりません。

一方、利回りは1年あたりの運用益パーセント表示しています。
この運用益の中には1年分の利子収入と償還額面と購入価格の差額が含まれています。利子収入である表面利率は発酵時から償還時まで変わることはありませんが、
償還額面は購入価格が時価となっており、国債相場の状況や購入する金融機関によって変わります。

したがって、購入価格次第で国債の利回りが変わってくることになるのです。

また、マンションなどの不動産を購入して賃貸する資産運用においては、管理費や修繕費、固定資産税、あるいは空室時の無収入期間などを考慮して計算をすることが必要です。
そして、その不動産が、どのくらいの価値を保っていられるかも考慮しなくてはいけません。
販売価格と毎月の賃貸料を見る表面利回りだけを見て大きく運用できると勘違いをしてはいけないのです。

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