マンション投資 大規模な補修のリスク

マンション投資をするにあたっては、マンションの大規模な補修のリスクも考慮しておくべきです。

人間が歳を摂るように、建物も時間とともに必ず劣化します。これを軽減させるために、日常的なメインテナンスや管理、観察、点検などを実施することが重要ですが、長期的なマンション投資・経営の視点からは、大規模な補修のリスクは当然考慮しておく必要があるのです。日頃の管理費とは異なる、大規模な補修のための修繕積立金は、そのときになって工面するのはなかなか容易ではありません。

マンション投資している人に、いずれ大規模な補修のリスクがあることをあらかじめ教えてくれて、長期的なマネジメントプランとして、大規模な補修費用を計画するような販売会社こそ、マンション投資をしている者にとってすぐれたパートナーになります。

経営は、企業であれ、マンションであれ、投資の原点です。そこには必ずリスクが存在しますが、これを見ないようにする、無視する、隠す、のではなく、あることを前提として、幅広い観点でリスクマネジメントを行うことが経営にとってもっとも重要なことなのです。

マンションに住む人たちが安心、安全を多く求める昨今、新築マンションでは、このような大規模な補修のリスクを充分に鑑みた建築・長期計画が行われており、販売会社や不動産投資会社もマンション経営者の立場に立ったプランで提案しているようです。

何も心配がない経営および投資などあるわけがありません。

むしろ何が心配の種になるかを根本的に教えてくれて、それを軽減するノウハウを持っている実績のある販売会社を選ぶことを心がけるべきです。

マンション投資

マンション投資に向いた地域

 自分が住む場合と投資する場合とでは、物件の周辺環境の見え方が違ってきます。

自分が住むのなら自然の多い閑静な場所をと考える方は多いでしょうが、こうした地域はマンション投資には向きません。

人の出入りが少ないために入居者が確保しづらいためです。実際、こうした地域に住居を求める方は、賃貸よりも分譲の物件を求めるでしょう。

 マンション投資に向いた地域は人口が多い地域のほうが向いています。
日本は現在、全体的に見れば人口が減少傾向にあります。
だからといってすべての地域で平均して人口が減っているわけではありません。
たとえば川崎市や福岡市、横浜市、東京都区部、千葉市などでは人口は依然として増加傾向にあり、さいたま市や札幌市、神戸市、名古屋市、広島市、大阪市などは横這いかやや増加しています。
逆に静岡市や北九州市などは減少傾向にあります。

 マンション投資はほかの投資とは異なり、長期的に利益を回収してゆかなければなりません。
そのためには人口がただ多いのではなく、増加傾向にある地域の物件を購入したほうが有利です。
それなら人口が増加傾向にある都市部ならどこでもよく、減少傾向にあるところは、どこも投資には向いていないかというと、そうともかぎりません。
都市部も細かく調べてゆくと、人口が密集している場所と、そうでもない場所があるのです。
 たとえば都市のレベルでは人口が減少していても、局所的に見れば人口が増加傾向にある地域もあります。

それは都市の中心部や商業エリアに近く、駅周辺といった交通アクセスが良い地域です。
これらの地域はどこでも賃料が高く、物件の価格も比較的下がりにくい傾向があるため、マンション投資には向いています。
 物件を点ではなく、周辺環境を含めた面でとらえる方法はマンション投資の基本です。地域を通して物件を検討する癖をつけておくことをお薦めします。

マンション投資

マンション投資と家賃相場

家賃相場

 マンション投資では収入を上げるために賃料は高いにこしたことはありません。

しかし賃料を上げすぎると入居者がつかなくななり、もともこもありません。このため家賃は家賃相場に合わせて設定せざるをえません。
 たとえばワンルームタイプの場合、10万円以上の家賃がつけられるのは東京23区内でも、よほど立地の良い物件にかぎられ、ふつうは7万~9万円の範囲です。大阪や名古屋や福岡では1LDKでも上限は8万円、それ以上となると駅前の一等地でもなければ入居者を確保するのが難しくなります。
 このようにマンション投資の場合、物件周辺の家賃相場から月々に得られる収入はおおよその予測を立てることができます。

サブリースをする場合はこの相場から1割ほど管理会社や不動産業者に差し引かれます。

これをもとに利回りやローンの返済計画を立ててゆくことになります。これがマンション投資がリスクがコントロールできる投資と言われるゆえんでもあります。
 ただし、家賃相場はけして安定したものではありません。たとえば所有している物件の近隣に大型マンションやデザイナーズマンションが建てばその影響を受けます。

また、近隣の商業エリアなどの衰退の影響も受けます。所有している物件の経年により家賃を下げざるをえなくなることもあります。

最寄駅や沿線の人の流れの変化も無関係ではありません。
 こうした家賃の変動はそのまま収入の変動となり、ローンの返済計画も脅かしかねません。

マンション投資の回収は長期間にわたります。

物件はもとより、立地や周辺環境の将来性も考慮したうえで判断するようにしてください。

マンション投資入門講座