どの土地で買うべきか

マンション投資を始めるにあたって投資用のマンションをどの土地で買うべきか。

これはマンション投資の成否を問う大きな分岐点であるとも言えます。

当然、投資用マンションには自分自身が住む訳では無いですから、入居需要が多そうで、利回りの良い土地でのマンション投資をされるのが一番です。

そこで、やはりオススメしたいのが都心でのマンション投資。

地方の都市部でのマンション入居需要も年々高くなっておりますし、もちろん地方でマンション投資を成功されている方も多くいらっしゃいますが、
やはり都心部でのマンション投資の方がその入居需要の高さと、投資用物件の充実さ両面から見ても初めてのマンション投資には有利かと思われます。

その中でも、購入資金も安く入居需要が特に高いのが都心のワンルームマンション。
やはり、地方から入学や就職などで都心部に単身で上京される方は圧倒的に多いですし、SOHOオフィスとしての需要、単身赴任者向けの需要等、
都心部ならではの入居需要があるのも、都心でマンション投資をする大きなメリットであると言えるでしょう。

都心でマンション投資をする際に、そのデメリットとして挙げられやすいのがそのマンション価格の高さですが、当然都心部では入居者から得られる家賃相場も高く。

充分に高い利回りでのマンション投資を行う事が出来るのも、都心でマンション投資をされる方が増加している要因と言えます。

また、都心でマンション投資を始める際のもう一つのメリットが、都心部にはマンション投資会社も集中しており、優良なマンション投資会社を探しやすい点も大きなメリットでしょう。

マンション投資入門講座

マンション投資と地域差

 マンション投資は入居者がいなければ投資になりません。

このため、なるべく人口の多い地域のマンションに投資するのが基本です。

東京ならば都心部にいくほど有利になりますし、地方の場合は都会の中心部、駅周辺部が有利です。
とはいえ、都会の中心部にある物件ならばどこでも有利かというと、そうではないケースもあります。

 かつての不動産バブルの影響から、現在、日本は全国的に住居の供給が過剰になっていて、全国平均でも空室率が12%ほどになります。
なかでも大阪市は空室率が15%以上といわれ、日本の都会ではもっとも供給過剰な状態となっています。
そのうえ少子化の影響もあって、今後、大阪市内は人口が減少するともいわれ、この状況はさらに悪化するかもしれません。

 このように、マンション投資は景気の影響を受けづらいといわれますが、それはあくまでほかの投資と比較した場合の話で、影響が無いわけではありません。
また、政治の影響を受ける場合もあります。その典型例が東京です。

 東京ではワンルームタイプのマンションの新築に規制が加えられています。地方分権化の影響で地方自治体は国からの補助金が減り、その分を住民税でまかなわなければならなくなりました。
東京のように地方からの流入が激しい地域では、単身者はその自治体に住民票を置かないことが多く、住民税を徴収できない居住者が多いのです。そこで住民税を払わない居住者を減らす方法として、ワンルームタイプのマンションに対する規制を強化したのです。このような規制は東京以外の地方都市でも見られます。

 このため、こうした地域ではとくに既存のワンルームタイプのマンションに対する需要が高まりつつあり、この傾向は今後もしばらくつづくものと予想されています。
マンション投資をされる方には魅力のある話ですが、マンションの購入価格そのものが上がるため、相応の資金が用意できない方には、余計に手を出しづらい状況になるかもしれません。

 マンション投資はその地域の事情と密接に結びついています。供給過剰となっている地域も少なくないので、マンションに投資する場合は、その地域の現状にも十分に注意を向けることをお薦めします。

マンション投資

選択支としていろんな物件の投資が考えられる

不動産投資を考えてみるときに選択支としていろんな物件の投資が考えられると思います。
構造別でも木造、鉄骨、RC、SRCとありますし、RCでも区分所有、1棟ものと分けれます。
地方に投資をするのか、都心部に投資をするのかエリアにより物件の特性が変わります。
どんな物件に投資するのかは、その方の欲しいキャッシュフローや自己資金によって変わってきます。

どうしても一棟ものになると物件価格も大きなものになるため自己資金はワンルームマンションのような区分所有物件に比べるとどうしても大きな自己資金が必要になります。
ワンルームであっても築年数がかなり進んでしまえば、ローンが出ず、全額自己資金で買わないといけないケースもあります。
区分所有1つをとってもワンルームマンション、コンパクトタイプ、ファミリータイプとあり、同じタイプでも築年数によって値段も利回りも変わってきます。

最近ではワンルームマンション投資が手軽にできる不動産投資として人気を集めていますが、これは価格帯が高額でないためと思われます。

アパートなど一棟投資を考えていて、区分所有のマンションへの投資を否定される人は、区分所有は土地が残らないからと言われる人も大変多いです。
マンション投資のように区分所有物件のケースですと、投資金額における土地の割合は小さいので土地がほとんどないと思われているからでしょう。
このことは、同じ立地で面積だけで考えればそうなのかもしれませんが、たいていの場合、区分所有マンション投資の場合、資金が少なくて済むので、都心の人気エリアに投資し、アパート経営などの場合は立地が悪くなるケースがほとんどです。

そうなると建物の値段と土地値段の比率(区分所有の持分割合による土地部分)は、
実は区分所有の方が高いなんてことも良くあります。

ですから、そのような偏った考え方だけでなく様々な観点より投資を考えるくせをつけましょう。

マンション投資