長期保有がおススメな訳

 マンション投資は投資は金融機関から融資を受けて投資用マンションを購入し、その物件の入居者から得られる家賃を
収益の目的とする投資法です。

ローンを組んで物件を購入したとしても家賃収入を支払いにあてるので負担がなく不動産という資産が構築される投資法です。
このため少ない資金でも投資することができますが、その分融資を受ける額は多くなり、返済期間は長くなります。
20年、30年とかかって完済し、ようやく物件が自分の所有物となります。

 もちろん完済する前に物件を売却し、売却して得たお金でローンの残額を支払うことも可能ですが、
通常の投資用不動産は売却時の価格が購入時の価格より安くなっているのが普通です。

特に不動産の土地部分の価値はあまり目減りしませんが、上物である建物の価値は、経年とともに価値が落ちてしまうのが
一般的になります。
ですから地価の高い東京の不動産の価値は落ちづらく、地方の物件の価値が落ちやすいのはこのためです。
他にも要因があり、この考え方以外にも収益を元にした物件の評価法である収益還元法が浸透してきた為もあります。
収益を元にして価値を決めると考えた場合、都心部の物件より地方の物件の方が利回りが高いため価値が高いのではないか?
と勘違いをなさっておられる方もいますが、そうではありません。

収益還元法で考える収益は、純収益です。
ですから地方の物件は、表面的な収益は高そうですが、空室率、運営コストまで考えた実質的な収益はさほど高くありません。
その上、収益還元法には、リスクプレミアムというものも考慮いたします。
地方の物件の場合、これからの人口減問題や様々な部分まで考慮すると決して価値が高いとは言えません。
ですから、都心部の物件の価値を出すときの割り戻す利回りが低く、物件が老朽化しても家賃が落ちずらいので古くなっても
物件価値が落ちづらい傾向があります。

いくら都心のマンションとは言っても景気がよほど良くなるとか、周辺で再開発が起きるとか何らかの要因がないと
短期間の保有で売却すると損をしてしまう可能性も高いです。
金融機関の返済の内訳でも返済当初は利子の割合が多いため元金が減る割合がすくないので、
投資用不動産を購入して短期間の間に売却したのでは、収支がマイナスになる可能性もあります。
 収支をプラスにするためには、ある程度の期間にわたって不動産経営を行い、
ローン残高が売却価格を下回るまで返済しておかなければなりません。

 退職後の不労所得をあてにして投資用不動産を購入される場合は、さらに長期保有となります。
家賃はローンの返済にあてられるので、不労所得として家賃を収入とするためには、退職前にローンを完済して
おかなければなりません。

つまり退職する20年以上前、40代には投資用不動産を購入しておく必要があります。
 不動産投資はこのように長期にわたる投資ですが、投資する目的によっても物件の保有期間は変わってきます。
物件は経年により劣化していきますから、より長期にわたって保有しなければならない場合には、
手ごろな価格で入手できるからといって、中古物件を購入することはお薦めできません。

築の古い中古のマンションですと長期の修繕計画が整備されていなかったりして
ローンを完済し終えた途端に、リフォームや大規模な修繕のために出費を強いられることがあるためです。
利回りが悪くなっても、より長期間にわたる保有に適した新築や築浅の物件をお薦めします。

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マンション投資で失敗しないことと成功の秘訣

マンション投資をする際に、失敗しない成功の秘訣を知りたいとは思いませんか。
賃貸経営で失敗しないで成功するために計画というのもが重要です。
計画といってもいろいろな種類があります。
まず、購入時の長期的な計画です。

その不動産投資の長期的な計画は、物件を購入するときに、専門家の意見を聞いて、きちんと立てておくということが重要なのです。

言い換えれば、絶対に失敗しない物件を探すというよりも、失敗しない計画を立てて投資用マンションを購入すると考えるべきでしょう。
そのために、専門家の知識や意見が大きなポイントになって来るのです。

例えば、収支計画はもちろんですが、経年劣化に備えた修繕費用、不測の自体に備えた準備資金。また、投資用マンションを増やすことも視野に置いて、賃貸収益などを次の投資資金としてストックするなども、不動産投資顧問のコンサルタントたちから教えてもらうとよいのです。

どんなに不動産投資を勉強しても、自分の独学だけでは限界があります。
とくに現在進行形で世界経済が劇的変化を遂げている昨今、狭い視野の計画では、いくら失敗しないように努力しても、将来を読むことは困難だといえるでしょう。

せっかく投資用マンションを購入して不動産投資を始めるのであれば、スペシャリストの知識や意見を取り入れて、失敗しない長期展望の計画を立てるほうが賢いと言えます。

まずは、不動産投資とはどういったことなのか、自分の人生計画に見合った投資用マンションとはどういったものなのか、失敗しない計画にはどのような種類があるのかなどを、
不動産投資に詳しいコンサルタントなどに相談してみるとよいのではないでしょうか。

そして、もう一つは、無理のない計画です。

マンション経営の成功の秘訣とは、当たり前のようですが、無理のない計画を立てるということです。

無理のない計画とは何かというと、不動産投資を行なう人が、始める時点での収入、不動産投資用マンションの客観的な価値と将来性の分析、国や世界の経済状態の予測などを総合的に判断した計画です。

収益不動産を購入するときに投資ローンを組みます。このとき借りることができる限度額いっぱいを借りて不動産投資を行なうという方法も決して間違ってはいません。
けれど万が一の事態も念頭に置いて、多少ゆとりを残しておくことが重要なのです。

マンション投資の成功の秘訣は、投資ローンを借りることができたから収益マンションを購入するのではなく、賃貸経営という事業経営者の視点で経営計画を立て、その事業を進めるために投資ローンを組むと考えるべきなのです。

マンション投資の成功の秘訣ともいえる、こうした総合的な知識や情報に基づく計画は、なかなか素人には難しい面があります。

日頃利用している銀行などの金融機関にも不動産関係の専門窓口が設置されている場合もありますが、不動産投資に特化した企業やコンサルタント事務所などに話を聞きに行くと、疑問に思ことが解決されるでしょう。

何事にも絶対という秘訣を探すことは難しいですが、失敗のリスクを極力減らすことは可能です。ぜひ専門家の話に耳を傾けて、上手で安全な不動産投資を行なってください。

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マンション投資における管理会社の関係

マンション投資を行なうときに重要なことが管理会社の選び方です。

不動産投資は短期間の収益で大きな儲けを出すことが目的ではありません。
一時的な収益だけでなく長い期間にわたってインカムゲインという安定的な収入を生み出してもらうことが大切です。
ですから、長期間の維持や保全、管理が重要になってきますので、管理会社の存在がとても大きいのです。

建物の寿命は管理によっても大きく左右されます。
ですから、この点をおろそかにしてはいけません。

マンション経営を始める時に、不動産会社やコンサルタントと相談をすることになると思いますが、
おそらくその際に、管理会社についても、いろいろな課題を話し合うことになるでしょう。

相談をする会社やコンサルタントは実績があり、信頼できる会社なら、管理会社についても推薦してくれるでしょう。

もちろん、自分でもどのような管理会社なのかをよくたしかめて契約をすることが必要ですが、
始める時に相談した会社は、自らも長期間の収益を見込まなければなりませんので、信頼できる管理会社を推薦するか、
もしくは自社グループの管理会社を担当契約させることが多いようです。
本当に管理を任せていいものかどうかは自分自身で判断するようにしましょう。

ワンルームマンション経営は、投資を始めてすぐに驚くほどの高利益をもたらすものではありません。
けれど、じっくりと構えて、大切な資産を維持していくことで、長い目で見た大きな資産形成となるのです。

不動産に投資をするときは、物件選びも重要ですが、管理会社が果たしてくれる役割の大きさをよく考えましょう。
物件選びも重要ですが、その後、任せる管理会社も不動産を購入する際には、決めておく方がよいでしょう。

そして、管理会社としっかりとした信頼関係を結び、少しでも不安なことや心配なことがあったら、すぐに相談しましょう。

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