マンション投資と金融危機

マンション投資以外の資産運用を考えている人は、いま、ヨーロッパで起こっている金融危機問題に頭を悩ませていることでしょう。
この金融危機問題は、いまや、ギリシアやスペインだけに限ったことではなく、ユーロ圏すべてに関わる重大な問題です。

そしてユーロ圏に関わるということは、世界経済全体に関わるということなので、やがてそれは日本にも影響をおよぼすことは明らかなのです。

最も大きな課題は利回りです。
この利回りというのは投資物件のローンにかかってくる利息と、賃貸収入の収益、そのほか管理や運営、また大規模修繕に備える経費などをすべて計算したうえで算出されるものです。

世界経済が金融危機に陥り、日本も悪い状態になれば、どんなに大企業に勤めていても、景気の影響を受けることになります。
それは、給与や賞与、そして退職金や年金にまで、影響が出ることになるのです。

ところが不動産投資をしていると、金融危機状態の国家では、借り入れの利率が低くなっていますから、ローンを組んで支払うのはラクになります。
けれど、住居としてのニーズはあるわけですから、差益の幅が大きくなります。

まして不動産投資は土地建物という資産が残りますので、経済が多少不安定な状態になっても安全で安心なのです。

それでは、不動産投資信託は、景気悪化のときはどうなのでしょう?

不動産投資信託は最初、アメリカでは1960年に誕生しました。
Real Estate Investment Trustの頭文字をとって略してREIT(リート)と呼ばれています。
日本でもこれにならい、日本版の不動産投資信託をJ-REIT(ジェイ・リート)と呼んでいます。
2001年には東京証券取引所に不動産投資信託市場も開設されました。
大阪証券取引所や名古屋証券取引所、また店頭でも市場開設が検討されているようです。

この収益の大半は、保有不動産の家賃といわれています。例えばオフィスビルやマンション投資などで得ている家賃です。
このため、一般の株式投資に比べて大幅な配当増や証券価格の乱高下は少ないと考えられています。また外為FXのような、短時間の高収益は望めません。

しかし、そのかわりに安定性があり、安全な投資がこの不動産投資信託なのです。
マンションなど住居系レジデンスへの投資はその代表的な例ともいえます。

オフィスビルの場合、床面積が大きく、保証金や家賃が高くなるため、その部分だけを見れば収益は大きいように感じられますが、一旦、企業が退室してしまうとその分のリスクも大きくなるわけです。
景気が悪くなるとその影響を受けやすいのもオフィス系の特徴です。

比較的景気悪化に強い住居系レジデンスであっても、J-REITのようなペーパー資産は、景気悪化の際に現物資産に比べ価格変動が大きいのがリスクです。

その点、実物へのマンション投資は一つひとつの部屋の家賃は小さいものの、それらを積み重ねると多大な収益となる一方、
一部屋程度、退室されても収益の減少が少ないため、全体を俯瞰で見れば、安定した投資となるのです。

不動産投資信託のなかでも大きな役割と位置を占める住居系レジデンスですが、これは、個人が投資始めようと思っても、区分所有であれば意外に簡単に始めることが可能です。

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